Zwangsversteigerung Doppelhaus und Gartenland

Lfd. Nr. 1: Doppelhaushälfte Alte Rottenburger Straße 14 - Verkehrswert: 200.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Gartenland, Flurstück 1711/3 - Verkehrswert: 2.000,00 €
Lfd. Nr. 3: Doppelhaushälfte Alte Rottenburger Straße 16 - Verkehrswert: 270.000,00 €
Lfd. Nr. 4: Gartenland, Flurstück - Verkehrswert: 6.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um zwei Doppelhaushälften sowie zwei dazugehörige Gartenlandflächen.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen eines Ortstermins vom 16.06.2025 mit allen zugänglichen Räumen besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der Ortsbesichtigung, ergänzender Bauakten und weiteren vorliegenden Unterlagen. Dachbereiche sowie verdeckte Bauteile konnten nicht eingesehen werden. Die Wohnflächen konnten aus Unterlagen nicht sicher ermittelt werden, weshalb eine überschlägige Ermittlung mittels Außenmaßen erfolgte.

Gebäude: Doppelhaushälften Nr. 14 und Nr. 16

Das Doppelhaus wurde um 1902 errichtet, ist eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss und teilunterkellert. Es besteht aus zwei Haushälften, die mehrfach erweitert und modernisiert wurden (wesentliche Modernisierungen in den 1980/90er Jahren, Anbauten 1949 und 1960, Garagenanbau 1971). Die Bruttogrundflächen wurden auf ca. 141 m² für Nr. 14 und ca. 276 m² für Nr. 16, die Wohnflächen überschlägig auf ca. 80 m² (Nr. 14) und ca. 140 m² (Nr. 16) geschätzt.

Raumaufteilung Nr. 14:

• Kellergeschoss: von innen zugänglicher Kellerraum, von außen Zugänge zu Heizungs- u. Heizöllagerraum.

• Erdgeschoss: Eingangsbereich, zwei Wohnräume, Küche, Bad (im Anbau), Garage.

• Dachgeschoss: Drei Räume, darunter zwei unter der Dachschräge, Übergang zu Nr. 16.

Raumaufteilung Nr. 16:

• Kellergeschoss: von innen zugänglicher Kellerraum, zusätzlicher Raum unter Anbau, Heizöllagerraum.

• Erdgeschoss: Eingangsbereich, zwei Wohnräume, Küche, Bad, zwei Abstellräume.

• Dachgeschoss: Vier Räume, darunter drei unter der Dachschräge, Übergang zu Nr. 14.

Die Gebäude sind in Fachwerkbauweise mit Ausmauerung errichtet, an den Anbauten in Massivbauweise. Die Grundrisse sind baualterstypisch und teils unwirtschaftlich. Die Belichtung ist nach Westen orientiert, die Fensterflächen sind klein. Die Wohnräume sind grundsätzlich hell, aber mit moderater Besonnung. Bauliche und energetische Modernisierungen (Fenster, Dach, Heizung, Elektro, Bäder) fanden in den 1980/90er Jahren statt. Die Raumhöhen entsprechen tlw. nicht mehr modernen Standards.

Das Dach ist ein Kreuzsatteldach mit Ziegeldeckung und wärmegedämmten Dachflächen. Eine Dachbegehung war nicht möglich.

Das Objekt ist grundsätzlich in einem dem Alter entsprechenden Zustand, wurde aber laufend instandgehalten. Nachfolgende Modernisierungen sind kurz- bis mittelfristig für eine nachhaltige Nutzung erforderlich (insbesondere Heizung). Kein Denkmalschutz, keine Baulasten.

Weitere Gebäude

• Einzelgarage (Anbau, unterkellert, Baujahr 1971, Flügeltüren aus Holz, Heizöllagerraum im Keller)

• Scheuer/Schuppen (auf Flurstück 1711/2, Baualter ähnlich Wohnhaus, keine wirtschaftliche Restnutzungsdauer, evtl. „Schwarzbau“)

• Gartenhaus ("Stall" laut Kataster, heute gemauertes Gartenhäuschen ohne Restnutzungsdauer)

Grundstück

Flurstücke

• 1711/14: 139 m² (bebaut, Doppelhaushälfte 14, Garage, Terrasse)

• 1711/23: 164 m² (bebaut, Doppelhaushälfte 16)

• 1711/3: 411 m² (Gartenland, unbebaut)

• 1711/2: 1.214 m² (Gartenland, Scheuer, Gartenhäuschen)

Das Gesamtareal ist trapezförmig geschnitten, ca. 18 m Straßenfront und ca. 50 m mittlere Tiefe, insgesamt 1.928 m². Die Flächen sind leicht hängig (nach Osten abfallend), der Bewuchs besteht überwiegend aus Gartenanlagen. Eine Einfriedung ist nicht erkennbar.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend. Weder Miet- noch Pachtverhältnisse, Gewerbe oder Betriebseinrichtungen konnten festgestellt werden.

• Kreuzsatteldach, Dachziegel, Dachflächen gedämmt

• Öl-Zentralheizung (überaltert, Austauschpflicht bei Eigentümerwechsel), Stahltank im Garagenkeller

• zentrale Warmwasserversorgung, teilweise Elektrodurchlauferhitzer/Boiler

• einfache Elektroinstallation (Zählerschrank, Kippsicherungen, FI-Schutz)

• Böden, Türen, Decken einfach, weitestgehend nutzbarer Zustand

• Fenster: Zweifachverglasung (ca. 1995)

• Sanitärausstattung altersgemäß, funktionsfähig

Hechingen im Zollernalbkreis, Baden-Württemberg, ca. 19.500 Einwohner.

Das Objekt liegt an einer Wohnstraße mit mäßigem Verkehr in gemischt-wohnlich geprägter Umgebung. Die Nachbarschaft besteht größtenteils aus Wohnhäusern ähnlichen Alters und Geschossigkeit, mit teils offener, teils geschlossener Bauweise. Keine Beeinträchtigungen durch Gewerbe, Industrie oder naturschutzrechtliche Belange. Hochwassergefährdung: sehr gering, Starkregengefährdung: mittel.

In näherer Umgebung befinden sich Schulen, Kindergärten, ärztliche Versorgung sowie Einkaufsmöglichkeiten in üblicher Entfernung. Bus- und Bahnanbindung sind vorhanden.