Zwangsversteigerung Aussiedlerhof mit Einfamilienhaus, Scheune, offenen Hallen und Nebengebäuden

Verkehrswert: 440.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um einen bebauten Aussiedlerhof nebst Landwirtschaftsfläche auf zwei Flurstücken.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 05.03.2025 örtlich besichtigt. Das Wohnhaus konnte nicht von innen besichtigt werden; die Bewertung des Wohnhauses basiert daher ergänzend auf Bauakten, Flächenberechnungen und dem äußeren Eindruck, während die landwirtschaftlichen Gebäude besichtigt wurden.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein einseitig angebautes, unterkellertes, zweigeschossiges Wohnhaus aus dem Baujahr 1958 in Massivbauweise mit einer Wohnfläche von rund 185 m² und einer Bruttogrundfläche von rund 300 m². Modernisiert wurden nach den Unterlagen bzw. Angaben insbesondere Fenster und Wärmeerzeuger. Das Gebäude ist verputzt und gestrichen, mit Rauputzfassade und verputztem Sockel ausgeführt.

Die Grundrissgestaltung ist bauzeittypisch. Für das Obergeschoss sind vier Zimmer und ein Bad angegeben; für Keller- und Erdgeschoss liegen Grundrisspläne aus der Bauakte vor. Das Haus ist unterkellert, verfügt über massive Umfassungs- und Innenwände, Decken in Hohlkörperbauweise sowie mehrere Betontreppen, darunter Kelleraußentreppe und Hauseingangstreppe. Der Zugang ist nicht barrierefrei. Belichtung und Besonnung werden als normal beurteilt.

Das Dach ist ein Sattel- bzw. Giebeldach mit Holzkonstruktion und Ziegeleindeckung. Wirtschaftlich nachteilig wirkt die fehlende zusätzliche Wärmedämmung der Außenwände; zudem besteht bei ungedämmter oberster Geschossdecke eine energetische Nachrüstpflicht. Erweiterungsmöglichkeiten sind grundsätzlich im Rahmen des Außenbereichsrechts gegeben.

Der bauliche Zustand wird nach dem äußeren Eindruck als unterdurchschnittlich beschrieben. Eine durchgreifende Modernisierung ist nicht erfolgt; es besteht Instandhaltungsstau. Wegen der fehlenden Innenbesichtigung wurden Zustand, mögliche Mängel und Ausbaustandard des Wohnhauses nur unterstellt und in der Wertermittlung durch einen Sicherheitsabschlag berücksichtigt.

weitere Gebäude

Zum Anwesen gehört ein massiver Zwischenbau aus etwa 1958 mit verputzter Außenansicht und Satteldach mit Ziegeldeckung. Er dient als Seiteneingang zum Wohnhaus und umfasst Flur, Waschküche und Vorratskammer; teils sind Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teils Holzfenster mit Einfachverglasung vorhanden.

Die massive Scheune stammt ebenfalls aus etwa 1958 und verfügt über ein Satteldach mit Holzkonstruktion und Wellfaserzementdeckung. Sie umfasst Lagerflächen über dem Verkaufsraum, Kühllager, Lager und einen ehemaligen Stall. Seitlich wurde 1999 ein Hallenanbau errichtet, rückseitig 1994 ein weiterer Anbau in Stahl-/Holzkonstruktion; beide mit Betonboden und Wellfaserzementdeckung. Auf den Dächern der Hallen befinden sich insgesamt rund 300 Solarmodule, die in der Wertermittlung nicht angesetzt wurden.

Weiter vorhanden sind eine rückseitige offene Halle in Stahl-/Holzkonstruktion mit Pultdach und Betonboden, eine seitliche offene Halle aus etwa 1958 mit Pultdach und rund 20 m² Geräteschuppen sowie verschiedene Schuppen, Überdachungen und ein weiteres Kühlhaus als Nebengebäude.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Grundstück nach Eigentümerangaben unentgeltlich vermietet bzw. genutzt; ein schriftlicher Miet- oder Pachtvertrag bestand nicht. Zudem wurde ein Hofladen unterhalten.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Sattel-/Giebeldach, Holzdachkonstruktion und Dachziegeln aus Ton; Zwischenbau mit Satteldach und Ziegeldeckung; Scheune mit Satteldach und Wellfaserzementplatten; offene Hallen mit Pultdächern und Wellfaserzementdeckung

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung, Wärmeerzeuger nach Angaben um 2002; zusätzlich Kachelofen

• Elektroinstallation: vermutlich bauzeittypische, mittlere Elektroausstattung; Satellitenantenne

• Fenster: Wohnhaus mit Kunststofffenstern und Zweischeiben-Isolierverglasung, vermutlich aus den 1990er Jahren, Kunststoffrollläden; Zwischenbau teils Kunststofffenster mit Zweischeiben-Isolierverglasung, teils Holzfenster mit Einfachverglasung

• Sanitärausstattung: für das Obergeschoss ist ein Bad angegeben; zum Ausstattungsstandard des Wohnhauses lagen wegen fehlender Innenbesichtigung keine gesicherten Feststellungen vor

• Böden: Beton in Scheune sowie in den Hallenanbauten und offenen Hallen; Eingangstreppe Wohnhaus mit Granitstufen, Eingangstreppe Zwischenbau mit Fliesenbelag

Das Objekt liegt in Eich mit rund 3.700 Einwohnern im Landkreis Alzey-Worms in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich ca. 150 m südwestlich des Ortsrandes an der Straße nach Hamm. Die nähere Umgebung ist durch Außenbereichslage mit in etwa 150 m angrenzendem Wohngebiet geprägt. Beeinträchtigungen wurden im Gutachten nicht festgestellt. Das Grundstück liegt an einer überörtlichen Verbindungsstraße mit bituminös ausgebauter Fahrbahn.

Einkaufs-, Schul-, Betreuungs- und medizinische Einrichtungen sind im Gutachten nicht im Einzelnen beschrieben. Die überörtliche Anbindung erfolgt unter anderem über die Bundesstraße B9, die Autobahnen A6 und A61; Bahnhöfe befinden sich in Osthofen und Guntersblum in jeweils etwa 10 km Entfernung.

Das Grundstück ist eben und insgesamt 15.437 m² groß. Es weist eine rechteckige Form auf, mit Straßenfronten von ca. 50 m bzw. ca. 30 m und einer mittleren Tiefe von etwa 190 m. Der Hofbereich umfasst befestigte Flächen, Gartenanlagen und Pflanzungen; zur Restfläche werden Lagerfläche und Wiese genannt. Strom wird aus öffentlicher Versorgung bzw. eigener Solaranlage bezogen, die Wasserversorgung erfolgt durch einen Brunnen auf dem Grundstück, die Abwasserbeseitigung über eine Sickergrube.