Zwangsversteigerung 5-Zimmerwohnung

Verkehrswert: 102.000,00 € davon entfällt auf Zubehör: 2.000,00 € (Einbauküche)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 5-Zimmer-Eigentumswohnung mit 3 Loggias (SE-Nr. 25), Abstellraum und Tiefgaragenstellplatz.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 21.08.2024 besichtigt. Grundlage der Bewertung sind sowohl Unterlagen als auch eine Ortsbesichtigung, wobei nur eine rein visuelle Begutachtung ohne Detailprüfungen stattfand.

Wohnung

Die 5-Zimmer-Wohnung ATP Nr. 25 befindet sich im 3. Obergeschoss eines weitläufigen Wohn- und Geschäftshauskomplexes. Die Größe der Wohnung beträgt ca. 102 m² Wohnfläche (inklusive anteilige Anrechnung der drei Loggien). Hinzu kommt ein großer, alleinig zugeordneter Dachspitzraum im 4. Obergeschoss (Nutzfläche ca. 45 m²) – zugänglich über eine Bodentreppe.

Der moderne Grundriss umfasst Windfang/Garderobe, WC-Raum, Essdiele als Durchgangsraum, Flur, Wohnzimmer, Küche, Bad, zwei Kinderzimmer, Elternschlafzimmer sowie drei Loggias/Balkone in verschiedene Himmelsrichtungen. Die Wohnung ist durch ihre Ecklage nach Osten, Süden und Westen dreiseitig belichtet und wirkt hell. Die Wohnung befindet sich in gepflegtem Zustand mit vor Kurzem durchgeführten Schönheitsreparaturen und moderner Ausstattung. Ein kleiner Feuchteschaden wurde bei der Sockelleiste festgestellt. Zum Bewertungsstichtag war die Wohnung geräumt. Sie ist im Prinzip gut vermietbar.

Ein Tiefgaragenstellplatz im 2. Untergeschoss (Nr. 206) gehört zur Wohnung.

Das Gebäude stammt laut Baubeschreibung aus ca. 1986–1988, besteht aus Massivbauweise, ist 4–5-geschossig und in zwei Hauptteile (Gewerbe im EG/OG, Wohnen ab 2. OG) gegliedert. Die 31 Wohneinheiten befinden sich auf dem Flachdachaufbau der Gewerbeeinheit, viele davon als zwei- bis dreigeschossige Reihenhäuser mit Satteldach und Loggien. Der Allgemeinzustand des Komplexes sowie der Außenanlagen wird als stark sanierungsbedürftig und vernachlässigt beschrieben. Hauptmängel betreffen die Tiefgarage (statikrelevante Schäden, Durchfeuchtung, hoher Sanierungsbedarf) sowie den großen, seit Jahren leerstehenden Gewerbetrakt, wodurch die Instandhaltungskosten nun fast ausschließlich auf die Wohnungseigentümer verteilt sind. Laut aktueller Gutachten stehen notwendige Sanierungsmaßnahmen über 6 Mio. Euro an. Die Restnutzungsdauer ist bei Nichtdurchführung der Sanierungen begrenzt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung geräumt und damit leerstehend.

• Zentralheizung mit zwei Gasthermen (ca. 2014), dezentrale Warmwasserbereitung (Boiler, teilweise elektrisch beheizte Zuleitungen)

• Heizkörper (konventionell, Details nicht weiter beschrieben)

• Elektroinstallation baujahresgemäß unter Putz

• Böden: Essdiele Holzparkett, Bad und WC Fliesen, übrige Räume Laminat in Holzoptik

• Fenster: Kunststoff- oder Leichtmetallfenster mit Isolierverglasung und PVC-Rollläden

• Sanitärausstattung: Bad mit Badewanne, Dusche, Doppelwaschtisch, WC; separates Gäste-WC

• Innentüren: echtholzfurniert

• Aufzählung weiterer Ausstattungsmerkmale: Aufzug, Lüftungsanlage im Gewerbe, Sprinkleranlage (vermutlich defekt)

Biberach an der Riß (ca. 32.000 Einwohner, Landkreis Biberach, Baden-Württemberg).

Das Objekt liegt am Bismarckring im Nordwesten der Altstadt mit direkter Lage an stark befahrenen Haupt- und Durchgangsstraßen. Die Umgebung wird geprägt von typischer innerstädtischer, gemischter Wohn- und Geschäftsbebauung; in der Nachbarschaft befinden sich überwiegend Mehrfamilienhäuser und Geschäftseinheiten. Verkehrslärm stellt eine erhebliche Beeinträchtigung dar.

Infrastrukturell bietet Biberach ein breites Angebot an Schulen (Grundschulen, Gymnasien, Berufsschulen), Kindergärten und vielfältigen kulturellen und sportlichen Freizeitmöglichkeiten. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen und gehobenen Bedarf sind fußläufig erreichbar. Die Verkehrsanbindung ist sehr gut, mit Regionalbahnhof, Anbindung an mehrere Bundesstraßen (B30, B312, B465) und Nähe zur Autobahn A7.

Das Grundstück ist als eben beschrieben. Es ist Teil eines großen, verschachtelten Komplexes und grenzt direkt an mehrere öffentliche Straßen. Die Begrünung beschränkt sich auf die zum Teil begrünten Dachflächen; eigentliche Gartenflächen sind kaum vorhanden. Das Grundstück ist voll erschlossen.

Telefon: 0731 183-3127