Zwangsversteigerung 4-Zimmer-Wohnung

Verkehrswert: 112.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 4-Zimmer-Wohnung im Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 27.02.2026 uneingeschränkt von innen und außen besichtigt. Das Wohngebäude, das Treppenhaus, gemeinschaftliche Bereiche und die Wohnung Nr. C konnten betreten werden; die Bewertung stützt sich ergänzend auf Pläne, Grundbuch- und Bauunterlagen.

Wohnung

Die zu versteigernde Wohnung Nr. C liegt im Dachgeschoss, das im Aufteilungsplan als Obergeschoss bezeichnet ist, und umfasst 88,70 m² Wohnfläche. Es handelt sich um eine 4-Zimmer-Wohnung mit Diele, Küche, Duschbad, separatem WC und kleinem Abstellraum mit Waschmaschinenanschluss. Laut Grundbuch besteht das Sondereigentum aus Diele, zwei Zimmern, zwei Abstellräumen, Wohnraum, Schlafraum, Küche, Bad und WC.

Der Grundriss ist als abgeschlossene Wohnung über das interne Treppenhaus erschlossen. Die Räume liegen überwiegend im Bereich von Dachschrägen; durch beidseitige Kniestöcke ist die Kopfhöhe jedoch nur begrenzt eingeschränkt. Eine Dachgaube erweitert ein Zimmer, das Schlafzimmer liegt teilweise im Bereich eines Quergiebels. Die Belichtung und Belüftung werden als ausreichend beschrieben, die Besonnung ist durchschnittlich.

Der Zustand ist insgesamt einfach bis deutlich abgenutzt. Festgestellt wurden eine defekte Sprech- und Klingelanlage, fehlende Warmwasserversorgung in der Küche, teils mit Gerümpel belegte Räume, teilweise fehlende Beheizung einzelner Räume sowie insgesamt ein stark beanspruchter Eindruck. Eine Kücheneinrichtung ist vorhanden, wurde jedoch ausdrücklich nicht mitbewertet.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes Mehrfamilien-Wohnhaus in gemischter Bauweise mit Baujahr ca. 1915. Es wurde 1992/93 umgebaut, in vier Wohnungen aufgeteilt und um zusätzliche Wohneinheiten im Untergeschoss und Dachgeschoss ergänzt. Die zu bewertende Wohnung liegt im Dachgeschoss; insgesamt sind vier Wohnungen im Haus vorhanden. Das Gebäude ist nahezu vollständig unterkellert, wobei das Untergeschoss hangbedingt dreiseitig weitgehend freiliegt.

Konstruktiv handelt es sich um einen teilweisen Massivbau mit ausgeriegeltem Holzfachwerk, Natursteinmauerwerk und Holzbalkendecken. Der Zugang erfolgt vom Straßenniveau über einen offenen Staffelaufgang mit rund 6 m Höhendifferenz bis zum Hauseingang; auf der Rückseite besteht zusätzlich ein einfacher Metallsteg zum Dachbereich. Im Dachgeschoss sind eine Schleppgaube und ein Dachaufbau mit Quergiebel vorhanden, die die Dachwohnungen funktional erweitern.

Modernisierungen umfassten insbesondere den Ausbauzustand von 1992/93, die Erneuerung der Fenster etwa 2006, die Sanierung der Sanitärbereiche, Modernisierung der Elektroinstallationen, Erneuerung von Wand-, Boden- und Deckenbelägen, den Einbau einer Elektroheizung sowie eine Verbesserung der Dachdämmung. Trotz dieser Maßnahmen ist der Gesamtzustand renovierungsbedürftig. Es besteht erheblicher Unterhaltungsstau mit erhöhtem Reparaturbedarf am gesamten Holzwerk, Feuchteschäden an Wandflächen im Untergeschoss und insgesamt stark vernachlässigtem Erscheinungsbild.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung Nr. C bewohnt; laut Gutachten bestand die Nutzung seit rund fünf Wochen durch einen Mieter. Weitere Mieter oder Pächter des Versteigerungsobjekts sind nicht bekannt.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach mit Dachaufbau unter Quergiebel und Schleppgaube; Hauptdach mit Betondachsteinen, Quergiebel mit Biberplatten; Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Heizung & Warmwasser: Elektro-Einzelofenheizung; teilweise Zusatzbeheizung über Einzelöfen für feste Brennstoffe mit Kaminanschluss; Warmwasserversorgung dezentral über Elektro-Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung, unter Putz verlegt; Telefonanschluss, Türöffner sowie Sprech- und Klingelanlage vorhanden, letztere defekt

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung; innenseitig Werzalit-Simse, außen teils Metall- und Holzfensterbänke; teilweise alte Holz-Klappläden, keine Rollläden

• Sanitärausstattung: kleines Duschbad mit Duschwanne, Abtrennung und Waschtisch in weiß; separates WC mit Wand-WC in weiß; teilweise Wandfliesen, Bodenfliesen; beide Sanitärräume mit Tageslicht

Das Objekt liegt in Oberndorf am Neckar mit rund 14.300 Einwohnern im Landkreis Rottweil in Baden-Württemberg.

Es befindet sich in der Oberstadt in südöstlicher Stadtrandlage in einem überwiegend wohnbaulich geprägten Umfeld mit älteren mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern. Die Anbindung erfolgt über eine Wohn-Erschließungsstraße mit mäßigem Verkehr und ohne Durchgangsverkehr.

Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind im Ort vorhanden. Genannt werden unter anderem Kindergarten, Grundschule, Realschule, Gymnasium, Ärzte, Zahnarzt, Apotheke und Einkaufsmöglichkeiten. Eine Bushaltestelle liegt in etwa 200 m Entfernung, der Bahnhof in rund 0,7 bis 2 km Entfernung je nach Bezugspunkt.

Das Grundstück ist 374 m² groß, annähernd quadratisch zugeschnitten, mit etwa 17 m Straßenfront und rund 22 m mittlerer Tiefe. Es liegt in starker Hanglage und steigt von der Straße her steil an. Das freistehende Gebäude steht oberhalb des Straßenniveaus; der Zugang erfolgt über einen Staffelaufgang. Einfriedungen bestehen aus Hecken und Zaun, außerdem sind Stützmauern und Zuwegungen vorhanden. Als Naturgefahr wird eine verstärkte Wasserbelastung durch den Steilhang hinter dem Gebäude genannt.