Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung und Garage

Verkehrswert: 63.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung im EG eines 3-Familienhauses und der mit Nr. 1 bezeichneten Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 01.07.2025 eingehend innen und außen besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Basis dieser Ortsbesichtigung sowie ergänzender Bauunterlagen (Bauzeichnungen, Grundrisse, Nutzflächenberechnung).

Wohnung

Die zu bewertende Wohnung (Sondereigentum Nr. 1) liegt im Erdgeschoss des Wohngebäudes und hat laut Unterlagen eine Wohnfläche von rund 104 m².

Die Raumaufteilung umfasst ein großes Wohn-/Esszimmer (rd. 39,65 m², gartenseitig), Küche (rd. 12,47 m², innenliegend), Schlafzimmer (rd. 14,96 m², straßenseitig), Kinderzimmer (rd. 15,3 m², straßenseitig), Bad (rd. 8,02 m², innenliegend), separates Gäste-WC (2,77 m²) sowie eine großzügige Loggia/Balkonfläche (rd. 25,5 m², gartenseitig). Die Grundrissgestaltung ist insgesamt zweckmäßig, die Erschließung einzelner Räume erfolgt teilweise gefangen (z. B. Zugang zum Wohn-/Esszimmer und Gäste-WC durch die Küche). Die natürliche Belichtung erfolgt überwiegend aus Ost und West, ist jedoch insbesondere in den innenliegenden Räumen eingeschränkt.

Der bauliche Zustand des Sondereigentums ist als modernisierungsbedürftig zu bezeichnen. Es besteht ein Modernisierungsrückstand bezogen auf die energetische Sanierung, den Innenausbau, der Erneuerung der Bäder, der Fenster und der Elektroinstallation. Die Wohnung ist zum Stichtag leerstehend, jedoch noch möbliert.

Das Gebäude stammt ursprünglich aus dem Jahr 1953, wurde 1967 um ein ausgebautes Dachgeschoss und 1978 durch eine rückseitige Erweiterung ergänzt. Es bestehen drei abgeschlossene Wohneinheiten, jeweils auf ein Geschoss verteilt. Die Konstruktion ist massiv, unterkellert, Dreigeschossigkeit, mit Satteldach (Betondachstein) und Dachaufbauten (Schleppgauben). Die Bausubstanz ist insgesamt befriedigend, mit erkennbaren Feuchtigkeits- und Rissproblemen im Keller sowie einem Modernisierungsbedarf hinsichtlich Wärmedämmung und Fenster. Der Zugang zur Wohnung ist barrierefrei möglich, Modernisierungen erfolgten in den vergangenen Jahren lediglich punktuell (z. B. Heizungsmodernisierung 2000, Eingangstür erneuert).

Weitere Gebäude

Zur Wohnung gehört eine massiv errichtete Garage (Sondereigentum Nr. 1), Baujahr 1978, rückseitig an das Wohnhaus angebaut, einfach ausgestattet und mit Flachdach, das als Balkon (Loggia) für das Erdgeschoss dient.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend und unbewohnt, jedoch noch komplett möbliert. Die übrigen Einheiten im Haus sind eigengenutzt.

• Heizung: Öl-Zentralheizung (Pumpenheizung, Baujahr 2000), Stahlradiatoren; Warmwasserversorgung überwiegend zentral, gemeinsamer Stahltank (ca. 6.000 Liter) im Keller; zusätzlicher Kaminanschluss in der Wohnung vorhanden.

• Elektroinstallation: Einfache, baujahrstypische Ausstattung mit überalterter Technik; je Raum ein Lichtauslass, wenige Steckdosen, gemeinschaftlicher Zählerschrank, Kippsicherungen.

• Böden: schwimmender Estrich, einfaches Laminat, kleinformatige Fliesen in den Nassräumen; Balkon ebenfalls gefliest.

• Fenster: Altbau mit Holzfenstern (Einfachverglasung, Holzrollläden), Anbau mit Kunststofffenstern (Isolierverglasung, Baujahr 1978).

• Sanitärausstattung: Einfach ausgestattetes Bad mit Dusche, WC, Waschbecken, Waschmaschinenanschluss; Gäste-WC separat. Beide sanitären Räume überaltert.

Objektstandort ist Pirmasens (rd. 40.000 Einwohner) im Stadtteil Niedersimten (ca. 1.070 Einwohner), Rheinland-Pfalz, kreisfreie Stadt.

Die Mikrolage befindet sich am südlichen Stadtrand von Pirmasens, im Randbereich von Niedersimten, ca. 5 km vom Stadtzentrum entfernt. Die Lage ist als einfache Wohnlage zu bewerten. Nachbarschaftlich dominieren wohnbauliche Nutzungen, hauptsächlich aufgelockerte, ein- bis zweigeschossige Bebauung. Das Umfeld erscheint ruhig, das Grundstück liegt an einer wenig befahrenen Anliegerstraße. Keine wertrelevanten Beeinträchtigungen oder Umweltbelastungen wurden im Ortstermin festgestellt.

Die Wohnlage bietet Geschäfte des täglichen Bedarfs in ca. 2 km Entfernung, zentrale medizinische Versorgung und Schulen befinden sich in Pirmasens. Öffentliche Verkehrsanbindung per Bus ist in ca. 300 m Entfernung gegeben, Bahnhof in Pirmasens.