Zwangsversteigerung 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon und Keller

Verkehrswert: 152.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Drei-Zimmer-Wohnung Nr. 13 im Erdgeschoss links mit Balkon sowie Kellerraum.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 23.06.2026 ausschließlich von außen besichtigt. Das Sondereigentum, der zugehörige Keller- und Bodenraum sowie das Gemeinschaftseigentum konnten nicht innen besichtigt werden; wesentliche Teile der Bewertung beruhen daher ergänzend auf Bauakte, Teilungserklärung, Aufteilungsplänen und Verwalterauskünften.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 13 liegt im Erdgeschoss links und ist als Dreizimmerwohnung nach WEG aufgeteilt. Sie besteht gemäß Planunterlagen aus drei Zimmern, Küche, Bad, Flur, Abstellnische und Balkon. Die Wohnfläche beträgt rund 62 m²; zusätzlich sind ein Kellerraum Nr. 13 mit ca. 17 m² Nutzfläche und ein Bodenraum Nr. 13 mit ca. 5 m² Nutzfläche zugeordnet.

Die Grundrissgestaltung wird anhand der Planunterlagen als zweckmäßig beurteilt. Die Belichtung und Besonnung sind gut bis ausreichend; der Balkon ist nach Süden ausgerichtet. Das Bad verfügt laut Unterlagen über eine Badewanne, Waschbecken, WC und natürliche Belüftung.

Gebäude

Das Gebäude ist Teil einer Mehrfamilienhauszeile mit insgesamt 24 Wohneinheiten in vier Hauseingängen, errichtet ca. 1956 in massiver Bauweise. Die Anlage ist dreigeschossig, voll unterkellert und verfügt über ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Je Hauseingang handelt es sich um einen Zweispänner.

Das Gebäude weist eine nachträglich mit Wärmedämmverbundsystem versehene und verputzte Fassade auf. In den vergangenen Jahren wurden am Gemeinschaftseigentum wesentliche Maßnahmen durchgeführt, darunter die Erneuerung der Fenster und Balkonfensterelemente an der Rückfassade ca. 2015, die Erneuerung der Fenster an der Eingangsfassade ca. 2018, der Austausch der Heizungsanlage 2019 sowie die Balkonsanierung 2025. Das Gebäude befindet sich, soweit äußerlich erkennbar, in einem befriedigenden Unterhaltungszustand.

Als Mängel des Gemeinschaftseigentums wurden von außen unter anderem starke schwarze Verfärbungen des Wärmedämmverbundsystems an der Nord- bzw. Eingangsfassade, partielle Farb- und Putzablösungen im Sockelbereich sowie teilweise überholungsbedürftige Ortgang- und Traufbereiche festgestellt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung gemäß Klingel- und Briefkastenbeschriftung vermutlich vermietet; konkrete Mietvertragsangaben lagen nicht vor.

Das Objekt liegt in Reinbek mit rund 28.146 Einwohnern im Landkreis Stormarn in Schleswig-Holstein.

Die Wohnung befindet sich in einer größeren Wohnanlage im südöstlichen Bereich von Reinbek. Das Umfeld ist überwiegend durch mehrgeschossige Mehrfamilienhäuser geprägt; südöstlich schließen Grünflächen mit teilweise älterem Baumbestand sowie Reihen- und Doppelhäuser an. Die Erschließung erfolgt über eine Wohnstraße mit geringem Verkehr.

Kindergärten, Schulen sowie Freizeit- und Naherholungsmöglichkeiten sind im Stadtgebiet vorhanden. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs befinden sich in etwa 100 m Entfernung, weitere Versorgungsangebote im Stadtgebiet. Eine Bushaltestelle liegt etwa 100 m entfernt, der S- und Regionalbahnhof Reinbek rund 1,5 km; zudem besteht Anschluss an das Netz des Hamburger Verkehrsverbundes.

Das Grundstück ist annähernd eben, insgesamt 3.454 m² groß und annähernd rechteckig zugeschnitten; die Abmessungen betragen etwa 45 m x 75 m bei rund 60 m Straßenfront. Zuwegungen, Rasenflächen, Gartenanlagen, Pflanzungen, Büsche, teilweise alter Baumbestand sowie ein Mülltonnenstellplatz sind vorhanden. Grenzbebauung besteht nicht; teilweise sind Hecken und Bewuchs vorhanden.