Zwangsversteigerung 2,5-Zimmer-Wohnung im DG

Verkehrswert: 217.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 2,5-Zimmer-Dachgeschosswohnung links Nr. 11 mit Balkon, Dachterrasse und Kellerraum. Desweitern besteht das Sondernutzungsrecht an der Einzelgarage Nr. 11.4.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 03.03.2026 innen hinsichtlich der Dachgeschosswohnung, des zugehörigen Kellerraums und der Einzelgarage sowie außen hinsichtlich der erkennbaren Fassaden des Hauses besichtigt. Die Bewertung stützte sich ergänzend auf Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Bauunterlagen, Energieausweis sowie behördliche Auskünfte.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 11 liegt im Dachgeschoss links und umfasst ca. 87 m² Wohnfläche. Es handelt sich um eine abgeschlossene 2,5-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, Balkon und Dachterrasse sowie zugeordnetem Kellerraum. Die Raumaufteilung ist üblich und funktional, sämtliche Räume sind von einem zentralen Flur aus erreichbar. Innenliegende Räume oder Durchgangszimmer sind nicht vorhanden.

Der Grundriss ist insgesamt sinnvoll, allerdings ist die Küche weit unter die Dachschräge eingepasst und dadurch in Teilbereichen nur eingeschränkt nutzbar. Die Wohnung ist aufgrund ihrer Größe großzügig dimensioniert, eignet sich nach ihrer Zuschnittsqualität jedoch vor allem für eine Einzelperson oder ein Paar.

Die Belichtung wird als gut beschrieben; Fenster bestehen auf drei Seiten, wodurch eine gleichmäßige Ausleuchtung und gute Besonnung der Räume gegeben sind. Eine Querlüftung ist möglich. Das Badezimmer wurde um 2003 erneuert, zusätzlich wurde 2024 eine Klimaanlage eingebaut. Insgesamt befindet sich die Wohnung in gutem Zustand mit mittlerem Ausstattungsstandard. Über das altersübliche Maß hinausgehende Instandhaltungsrückstände, außergewöhnliche Mängel oder Bauschäden wurden bei der Besichtigung nicht festgestellt. Barrierefrei ist die Wohnung nicht erreichbar.

Gebäude

Das Gebäude ist ein massiv errichtetes, freistehendes Mehrfamilienhaus, vermutlich aus dem Jahr 1984; im Energieausweis ist 1979 genannt, das Gutachten legt jedoch 1984 zugrunde. Es ist zweigeschossig errichtet, vollständig unterkellert und verfügt über ein teilweise über zwei Ebenen ausgebautes Dachgeschoss. Insgesamt sind 11 Wohnungen vorhanden.

Im Untergeschoss befinden sich Kellerräume, Technikflächen, Tiefgarage und Garage; die Obergeschosse dienen Wohnzwecken. Der Baukörper ist in Massivbauweise erstellt, mit Betonfundamenten und Kelleraußenwänden, verputztem Mauerwerk sowie im Dachgeschoss mit Eternitplatten verkleideten Außenflächen. Das Haus macht einen gepflegten Gesamteindruck. Die Heizung des Gemeinschaftseigentums wurde um 2019 erneuert.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt und wurde von der Antragsgegnerin bewohnt.

Das Objekt liegt in Loffenau mit ca. 2.500 Einwohnern im Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg.

Es befindet sich im südlichen Siedlungsgebiet in einem schön gelegenen Wohngebiet in Aussichtslage am südlichen Ortsrand. Die Umgebung ist überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser in offener, meist zweigeschossiger Bauweise geprägt. Die Reutstraße ist eine gut ausgebaute Anwohnerstraße mit einseitigem Gehweg und öffentlichem Parkraum. Beim Besichtigungstermin waren keine außergewöhnlichen Immissionen wahrnehmbar.

Eine Bushaltestelle befindet sich in etwa 800 m Entfernung. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sind teilweise in rund 700 m Entfernung vorhanden, weitergehende Versorgung in Gernsbach. Grundschule und Kindergarten sind im Ort vorhanden; weiterführende Schulen befinden sich in Gernsbach, Gaggenau oder Bad Herrenalb. Die Stadtbahnhaltestelle in Gernsbach liegt ca. 4,5 km entfernt.

Das Gesamtgrundstück hat 1.293 m², ist trapezförmig geschnitten, gut nutzbar und nach Nordosten geneigt. Es grenzt mit einer Straßenfront von ca. 38 m an die Reutstraße. Die Außenanlagen umfassen befestigte Zugänge, Stellplätze und die Zufahrt zur Garage sowie Rasenflächen mit Sträuchern, Büschen und Bäumen. Der Zustand der Außenanlagen ist ordentlich und gepflegt.