Zwangsversteigerung 2-Zimmerwohnung Nr. 1

Verkehrswert: 194.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung im Untergeschoss rechts und einem Abstellraum im Untergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet, in einem Mehrfamilienhaus. Zugeordnet ist das Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Stellplatz, im Freiflächenplan mit "St.1" bezeichnet.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen einer Innen- und Außenbesichtigung überwiegend in Augenschein genommen. Nicht zugängliche Bereiche wurden anhand der gewonnenen Eindrücke und Unterlagen bewertet.

Wohnung

Die Wohnung liegt im Untergeschoss rechts des Gebäudes und hat eine Wohnfläche von ca. 72 m² sowie einen zugeordneten Kellerraum von ca. 5 m² Nutzfläche. Die Raumaufteilung umfasst eine großzügige Wohnküche (nach Südwesten), ein Schlafzimmer (nach Südosten zur Straße), ein Badezimmer (nach Nordwesten) und einen innenliegenden Flur. Die Grundrissgestaltung ist als zweckmäßig zu bezeichnen, die Belichtung und Besonnung sind ausreichend bis normal. Der Zustand des Sondereigentums ist gut, es bestehen jedoch Restschäden am Wandputz im Wohnzimmer infolge eines Wassereintritts (Feuchteschaden).

Das Gebäude ist ein freistehendes, zweigeschossiges, voll unterkellertes Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss. Das Ursprungsbaujahr liegt um 1962, jedoch erfolgte von 2021 bis 2023 eine Kernsanierung sowie eine Aufstockung. Die Wohnanlage umfasst etwa 520 m² Wohnfläche und 98 m² Nutzfläche. Der bauliche Zustand ist nach der Sanierung als gut zu bezeichnen; es bestehen geringe Restarbeiten und ein leichter Unterhaltungsstau. Die Fassade ist verputzt und gestrichen. Im Gemeinschaftseigentum gibt es einzelne Bauschäden, wie Putz- und Abdichtungsprobleme an der Fassade und unsachgemäße Fallrohranschlüsse.

Weitere Gebäude

Im gemeinschaftlichen Eigentum befinden sich ein Abstellhaus (ca. 42 m²) für Fahrräder, Kinderwagen und Mülltonnen mit Betonwänden und Pultdach, außerdem ein Garagengebäude für 2 Kfz mit Flachdach; die Nutzung der Garagenflächen ist im Rahmen des Sondernutzungsrechts geregelt.

Grundstück

Das Grundstück hat eine Gesamtfläche von 1.132 m², eine Straßenfront von ca. 42 Meter und eine mittlere Tiefe von etwa 27 Meter. Es ist unregelmäßig geformt und als Eckgrundstück ausgeführt. Die Topografie ist von der Straße aus ansteigend. Die Erschließung ist vollständig; Strom, Wasser, Kanal, Telekommunikation und Kabelanschluss sind vorhanden. Der Baugrund ist gewachsen und normal tragfähig, Altlasten sind nicht bekannt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet. Ob die Miete das Sondernutzungsrecht am Pkw-Stellplatz einschließt, ist nicht bekannt. Gewerbliche Nutzung erfolgt nicht.

• Dach: Sattel- oder Giebeldach, Holzdachkonstruktion, Dacheindeckung mit Dachsteinen (Ton), Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Heizung & Warmwasser: Zentralheizung mittels Luftwärmepumpe, zentrale Warmwasserversorgung über Warmwasserspeicher, Fußbodenheizung mit Raumthermostaten

• Elektroinstallation: zeitgemäße Ausstattung, Kippsicherungen, FI-Schutzschalter, Türöffner/Gegensprechanlage, Zählerschrank

• Böden: schwimmender Estrich mit Fliesen in den Wohnräumen

• Fenster: Kunststofffenster mit 3-fach Verglasung und elektrischen Rollläden

• Sanitärausstattung: Badezimmer mit bodengleicher Dusche, wandhängendem WC, Waschbecken, weiß, mittlerer Qualitätsstandard, Waschmaschinenanschluss, Fensterbelüftung

Neckarzimmern (ca. 1.400 Einwohner, Neckar-Odenwald-Kreis, Baden-Württemberg)

Das Objekt befindet sich am nordwestlichen Ortsrand in einer mittleren bis guten Wohnlage. Die Mikrolage ist durch überwiegend wohnbauliche Nutzung geprägt, meist Wohnanlagen in zwei- bis dreigeschossiger Bauweise. Beeinträchtigungen sind laut Gutachten nicht vorhanden. Die Nachbarschaftsbebauung besteht ebenfalls überwiegend aus Wohnhäusern; es besteht keine Grenzbebauung. Die Erschließung erfolgt über eine voll ausgebaute Wohnstraße mit mäßigem Durchgangsverkehr. Das Grundstück ist ein ansteigendes Eckgrundstück mit Rasenflächen und teilweiser Einfriedung.

Das Objekt liegt ca. 1 km vom Ortszentrum entfernt, öffentlicher Nahverkehr sowie Bahnhof sind im Ort vorhanden.

Topografie/Grundstück: Die ansteigende, unregelmäßige Grundstücksform bietet straßenseitige Parkplätze (teils Sondernutzungsrecht), Bewuchs ist als Rasenfläche angelegt, weitere Pflanzungen sind vorhanden. Die Erreichbarkeit mit PKW ist gegeben, Parkmöglichkeiten am Straßenrand sind begrenzt.

GENO Legal Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Heilbronner Straße 41, 70191 Stuttgart