Zwangsversteigerung 2-Zimmer-Wohnung

Verkehrswert: 375.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an einer Dachgeschosswohnung mit Kellerräumen und der Garage Nr. 3 innerhalb eines Wohn- und Geschäftshauses auf einem 500 m² großen Grundstück. Sondernutzungsrechte sind nicht ausgewiesen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 24.04.2025 im Rahmen eines Ortstermins vollständig in den Außen- und Innenbereichen sowie an den Gemeinschaftsanlagen und Außenanlagen besichtigt. Die Heiz- und Haustechnikräume waren dabei nicht zugänglich. Die Bewertung basiert auf den Eindrücken dieser Begehung sowie den vorliegenden Planunterlagen; ein vollständiges Aufmaß fand nicht statt.

Wohnung

Die Wohnung befindet sich im Dachgeschoss rechts. Sie ist ca. 114,28 m² groß und verfügt über folgende Räume: Flur, WC, Dusche, Wohn-/Essbereich mit offener Küche, Schlafzimmer sowie einen Balkon. Zusätzlich gehören zwei Kellerräume und eine Garage zum Sondereigentum. Die aktuelle Grundrissgestaltung weicht von den ursprünglichen Plänen ab: Das Bad wurde vergrößert, indem das ehemalige Gästezimmer einbezogen wurde, außerdem wurden im Wohn-/Essbereich Trennwände entfernt.

Die Wohnung weist großzügige Grundrisse, eine lichte Raumhöhe um 2,20 m und gute Belichtung insbesondere der Küche und Dusche auf. Das Bad ist innenliegend belüftet, der Balkon verfügt über eine elektrische Markise und der Wohn-/Essbereich ist mit einem offenen Kamin sowie einem Split-Klimagerät ausgestattet. Die Wohnung ist überwiegend modernisiert, die Ausstattungsqualität reicht von durchschnittlich bis gehoben, kleinere Reparaturarbeiten sind erforderlich.

Gebäude

Das Gebäude wurde ursprünglich vermutlich vor 1977 errichtet, 1977 fanden umfangreiche Umbauten, Erweiterungen und Modernisierungen statt. Es umfasst ein Erdgeschoss mit Ladengeschäft und zwei Wohnungen, ein Obergeschoss mit einer weiteren Wohnung sowie das Dachgeschoss mit der bewerteten Wohneinheit. Das Haus ist vollständig unterkellert, massiv gebaut und verfügt über eine Putzfassade, teilweise mit Wärmedämmverbundsystem. Die Fenster sind überwiegend aus Holz mit Isolierverglasung, teilweise Kunststofffenster, teils mit elektrischen Außenjalousien.

Es gibt keine Aufzugsanlage. Die Außenanlagen sind gepflegt und umfassen einen begrünten Gartenstreifen sowie befestigte Wege und Garagenzufahrten. Die Garage verfügt über ein flach geneigtes Pultdach mit Welleternitplatten, die eventuell Asbest enthalten könnten. Das Gemeinschaftseigentum ist im baujahresgemäßen, teilweise modernisierten Zustand; ein Instandhaltungsstau besteht kaum.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Bewertungsobjekt leerstehend und wurde nicht vermietet.

Rheinstetten, Ortsteil Mörsch (ca. 21.500 Einwohner, Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg)

Das Objekt befindet sich in einem als mittlere bis gute Wohnlage einzustufenden Bereich an der Badener Straße, im Ortszentrum von Mörsch, gegenüber dem technischen Rathaus. Die Erschließung erfolgt über eine ausgebaute innerörtliche Erschließungsstraße (Tempo-30-Zone) mit Mittelstreifen und direkter S-Bahn-Anbindung; die nächste S-Bahn-Haltestelle ist etwa 100 m, eine Bushaltestelle etwa 350 m entfernt. In der Umgebung dominieren Wohnbebauung sowie Wohn- und Geschäftshäuser; Ladengeschäfte, Dienstleistungen und Gastronomie sind fußläufig erreichbar. Kindergarten, Grundschule und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf befinden sich in unmittelbarer Nähe, ebenso Freizeitmöglichkeiten und Kinderspielplätze.

Das Grundstück ist eben gelegen, rechteckig geschnitten (ca. 20 m breit, 25 m tief) und umfasst eine Fläche von 500 m². Die Erschließung ist vollständig hergestellt, beidseitig gibt es Gehwege, öffentliche Parkierungsflächen und gegenüber einen öffentlichen Parkplatz. Straßenbäume sorgen für etwas öffentliches Grün. Verkehrsimmissionen durch Straßen- und S-Bahn-Verkehr sind teilweise deutlich wahrnehmbar.

Baulasten bestehen nicht. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans („Ortsmitte Mörsch“), die Nutzung ist als „Besonderes Wohngebiet“ ausgewiesen.