Zwangsversteigerung 2-Zimmer-Wohnung

Verkehrswert: 74.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um an der im Aufteilungsplan mit Nr. 27 bezeichneten Wohneinheit (Wohnung im 3. Obergeschoss/rechts des Hauses Hardfeldstraße 5) und Abstellraum Nr. 27 im Untergeschoss.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 01.07. und 14.07.2025 sowie im Rahmen der Ausschusssitzung am 29.07.2025 jeweils nach dem „äußeren Eindruck“ besichtigt. Innenaufnahmen und der Zugang zum Kellerabteil waren nicht möglich, die Bewertung basiert daher weitgehend auf den vorliegenden Unterlagen und einer äußeren Besichtigung.

Wohnung

Das Wohnungseigentum Nr. 27 befindet sich im 3. Obergeschoss rechts des Hauses Hardfeldstraße 5 und hat eine Wohnfläche von ca. 43,54 m². Die Wohnung besteht aus einem Flur, einem innenliegenden Bad, einer Küche mit westseitigem Fenster, einem ostseitigen Wohnraum sowie einem weiteren westseitigen Wohnraum. Die Grundrissgestaltung ist funktional und zweckmäßig, mit tendenziell guter Belichtung (Ost-West-Ausrichtung). Zur Wohnung gehört ein Kellerabteil Nr. 27 im Untergeschoss.

Ein PKW-Stellplatz ist nicht zugeordnet. Die Wohnung verfügt über keinen Balkon. Der Zustand der Wohnung ist desolat mit erheblichem Instandsetzungs- und Renovierungsbedarf, ausgelöst durch einen zurückliegenden Brandschaden; derzeit ist die Stromversorgung eingestellt. Der Innenausbau ist vollumfänglich erneuerungsbedürftig, die Wohnung gilt als nicht modernisiert.

Gebäude

Das Gebäude wurde ca. 1960 in Massivbauweise errichtet, ist voll unterkellert und umfasst vier Geschosse sowie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Das Gemeinschaftseigentum wurde 2009 teils energetisch saniert (Wärmedämmung, Heizungserneuerung, Dacheindeckung, Treppenhausfenster und Haustüren). Der Modernisierungsgrad des Gemeinschaftseigentums ist mittler, bezogen auf das Baujahr. Die Anlage enthält 28 Wohneinheiten, ein separates eingeschossiges Wirtschafts-Nebengebäude und gemeinschaftliche Außenanlagen. Der Bau- und Unterhaltungszustand des gemeinsam genutzten Eigentums ist normal, mit laufender Instandhaltung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnungseigentum vollständig eigengenutzt. Während der Besichtigung waren keine gewerblichen Nutzungen zu erkennen.

Bruchsal (ca. 47.400 Einwohner, Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg)

Das Objekt liegt im südlichen Bereich von Bruchsal, in einem durch mehrgeschossige Mehrfamilienhäuser sowie Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser geprägten, weitgehend abgeschlossenen Wohngebiet. Die Straße ist eine verkehrsberuhigte Anliegerstraße (Tempo-30-Zone) mit beidseitigem Gehweg; Parkmöglichkeiten im öffentlichen Raum sind eingeschränkt. Die Umgebung ist ruhig, belastende Einflüsse oder Naturschutzgebiete sind nicht vorhanden.

Schulen (z.B. Konrad-Adenauer-Schule), Kindergärten und Ärzte sind in der Nähe; Nahversorgungsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf befinden sich vorrangig in der Kernstadt von Bruchsal. Anschluss an den ÖPNV besteht durch eine nahegelegene Bushaltestelle sowie einen S-Bahn-Haltepunkt, beides fußläufig erreichbar.

Das Grundstück hat eine Fläche von 2.795 m², ist annähernd trapezförmig (ca. 36 x 78 m), weitgehend eben mit leichten Böschungen und gärtnerisch gestaltet (Rasen, Wege, Müllplätze, Außenstellplätze). Der Allgemeinzustand ist gepflegt.