Zwangsversteigerung 1,5-Zimmerwohnung

Verkehrswert €: 190.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine vermietete 1,5-Zimmerwohnung im Obergeschoss. Es besteht ein Sondernutzungsrecht am Abstellraum sowie am Kellerraum Nr. 3.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 16.01.2025 vollständig in den Außen- und Innenbereichen sowie in den Gemeinschaftsanlagen von einem Sachverständigen besichtigt. Der Abstellraum Nr. 3 war nicht zugänglich, die übrigen Flächen wurden in Augenschein genommen. Die Bewertung stützt sich auf die Besichtigung sowie auf Unterlagen wie Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Pläne und Energieausweis.

Wohnung

Die Wohnung (Nr. 3, ca. 55,64 m² Wohnfläche) liegt im Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses und besteht aus Eingangsbereich mit offener Küche, Wohn-/Schlaf-/Esszimmer sowie Bad/WC. Zur Wohnung gehört ein Kellerraum (Nr. 3) und ein ca. 1 m² großen Abstellraum (Nr. 3). Die Grundrissgestaltung ist baujahrestypisch und funktional. Das Bad verfügt über Tageslicht. Der Zustand der Wohnung ist als normal mit durchschnittlicher Ausstattung zu werten. In Teilen wurden übliche Abnutzungs- und Unterhaltungsdefizite festgestellt, wie Kleinreparaturen, Malerarbeiten und geringfügiger Instandhaltungsbedarf.

Gebäude

Das Gebäude stammt aus ca. 1890, ist unterkellert und verfügt insgesamt über vier Wohnungen. Es hat ein Erd-, ein Ober- und ein Dachgeschoss, die Nutzungsstruktur ist rein wohnlich. Das Haus wurde in Massivbauweise errichtet, Fundamente bestehen aus Beton oder Bruchstein, die Fassade ist teils mit Sandstein verkleidet. Die Treppen sind als Holz-Wangentreppe bzw. im Keller massiv ausgebildet. Die Fenster sind aus Kunststoff mit Isolierverglasung, teilweise mit Rollläden. Modernisierungen und Sanierungen erfolgten partiell, der Gesamtzustand ist in Teilen modernisiert, ansonsten baujahrestypisch und zeigt leichten Instandhaltungsrückstau.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt mit einem befristeten Wohnraummietvertrag (01.05.2024 bis 30.04.2025) vermietet und wurde als Mietwohnung genutzt.

• Satteldach als Holzkonstruktion mit Ziegel- bzw. Dachstein-Eindeckung

• Heizungsart: Gasetagenheizungen, Wärmeverteilung über Heizkörper (Radiatoren/Konvektoren) mit Thermostatventilen

• Warmwasser: dezentrale Warmwasserversorgung

• Fenster: Kunststoff-Isolierglasfenster, Kellerbereich mit Stahlrahmenfenstern; teilweise Rollläden vorhanden

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung, Klingel-/Gegensprechanlage, TV-Anschluss, Keller mit Stromanschluss

• Einbauküche: vorhanden, aber wertmäßig nicht im Verkehrswert enthalten

Karlsruhe, Stadtteil Rintheim (308.707 Einwohner, Stadtkreis, Baden-Württemberg)

Die Mikrolage ist als mittlere Wohnlage einzustufen; das Grundstück befindet sich an einer innerörtlichen Erschließungsstraße (Mittelgrundstück mit Teil-/Sammelfunktion). Die Nachbarschaft ist geprägt von überwiegend geschlossener, mehrgeschossiger Wohnbebauung, vereinzelt mit gewerblicher Durchmischung.

Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und Freizeiteinrichtungen sind im nahegelegenen Umfeld vorhanden; die fußläufige Erreichbarkeit von S-Bahn (ca. 400 m) und Bushaltestellen (ca. 900 m) ist gegeben. Der Autobahnanschluss (A5) ist ca. 2,3 km, der ICE-Bahnhof (Karlsruhe Hbf) etwa 5,2 km entfernt. Die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs ist gut.

Das Grundstück ist trapezförmig, ca. 206 m² groß, mit ca. 17 m Tiefe und ca. 13 m Straßenfront. Die Topografie ist eben. Das Grundstück ist vollständig erschlossen. Baulasten (Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten Nachbargrundstück) bestehen, beeinflussen den Wert laut Gutachten jedoch nicht wesentlich.