Schimmel in der Wohnung

Wann Sie den Vermieter einschalten sollten und wann nicht

Schimmel in der Wohnung ist ein Problem, das viele Mieter betrifft. Was als kleiner dunkler Fleck an der Wand beginnt, kann schnell zu einer ausgewachsenen Herausforderung werden, die nicht nur die Gesundheit, sondern auch die Bausubstanz beeinträchtigt.

Es stellt sich dabei die Frage: Wann müssen Sie den Vermieter informieren, und welche Maßnahmen sollten Sie selbst ergreifen, um das Problem zu beheben? Während der Mieter für das richtige Lüften und Heizen verantwortlich ist, muss der Vermieter bauliche Mängel beseitigen, die zur Schimmelbildung führen können.

Bildquelle: pixabay.com / congerdesign - Schimmel greift den Putz und die Bausubstanz an! (link)

Wie entsteht Schimmel?

Schimmel entsteht durch das Zusammentreffen von Feuchtigkeit, Wärme und organischen Materialien, die als Nährboden für Schimmelpilze dienen. Feuchtigkeit kann in der Wohnung auf unterschiedliche Weise entstehen:

• Kondensation: Warme Luft trifft auf kalte Oberflächen, was zu Kondenswasser führt. Dieses bietet Schimmelsporen eine ideale Grundlage.
• Bauliche Mängel: Defekte Fenster oder eine unzureichende Dämmung können für Feuchtigkeit in der Wohnung verantwortlich sein.
• Wasserschäden: Bei einem Rohrbruch oder einem defekten Dach kann Feuchtigkeit in die Bausubstanz vordringen, was Schimmelbildung begünstigt.

Beispiel 1: Schimmel durch Kondensation

Ein Mieter in einer Altbauwohnung entdeckt während des Winters, dass sich Schimmel an den Fensterrahmen und in den Ecken des Schlafzimmers bildet. Trotz regelmäßigem Lüften konnte der Schimmel nicht verhindert werden, da die Außenwände schlecht isoliert sind und die Feuchtigkeit kondensiert. In diesem Fall liegt die Verantwortung beim Vermieter, der bauliche Maßnahmen ergreifen muss, um das Problem zu beheben.

Beispiel 2: Schimmel durch undichte Fenster

Eine Familie bemerkt, dass an den Außenwänden des Wohnzimmers Schimmel auftritt. Nach einer Inspektion stellt sich heraus, dass die Fensterrahmen undicht sind, sodass bei starkem Regen Wasser in das Mauerwerk eindringt. Hier liegt die Verantwortung beim Vermieter, der die Fenster abdichten und den Schimmel beseitigen muss.

Beispiel 3: Schimmel durch Rohrbruch

In einer Dachgeschosswohnung bricht eine Wasserleitung, und das Wasser sickert in die Wände und Böden. Dadurch entsteht großflächiger Schimmel, der professionell beseitigt werden muss. Auch hier ist der Vermieter für die Behebung des Wasserschadens und der Schimmelentfernung verantwortlich.

Gesundheitliche Risiken durch Schimmel

Schimmelsporen, die in der Luft schweben, können erhebliche gesundheitliche Probleme verursachen, insbesondere bei empfindlichen Personen wie Kindern, älteren Menschen und Personen mit Atemwegserkrankungen. Zu den häufigsten Beschwerden gehören:

• Atemwegsbeschwerden: Schimmelsporen reizen die Atemwege und können Asthma, chronischen Husten und Atemnot verursachen.
• Allergische Reaktionen: Schimmel kann allergische Symptome wie Niesen, Juckreiz, Hautausschläge und tränende Augen auslösen.
• Chronische Erkrankungen: Langfristiger Kontakt mit Schimmel kann zu chronischen Atemwegserkrankungen führen und das Immunsystem schwächen.
• Infektionen: Besonders bei Menschen mit einem geschwächten Immunsystem kann Schimmel zu schweren Infektionen führen.

Folgen von Schimmel für die Bausubstanz

Schimmel ist nicht nur ein Gesundheitsrisiko, sondern kann auch die Bausubstanz einer Wohnung erheblich schädigen. Feuchtigkeit dringt in Wände, Decken und Böden ein und greift das Material an. Die Folgen für die Bausubstanz sind unter anderem:

• Zerstörung des Putzes und der Tapeten: Schimmel befällt Oberflächen wie Tapeten und Putz und zerstört diese im Laufe der Zeit.
• Holzschäden: In Holzbauteilen wie Dachkonstruktionen oder Fußböden kann Schimmel zu Fäulnis und strukturellen Schäden führen.
• Dämmungseffekte mindern: In gedämmten Außenwänden kann Feuchtigkeit die Dämmwirkung erheblich reduzieren.

Maßnahmen zur Vermeidung von Schimmel

Schimmelbildung kann durch präventive Maßnahmen seitens der Mieter vermieden werden. Hier sind einige wirksame Methoden:

Richtiges Lüften und Heizen

Das regelmäßige und richtige Lüften der Wohnung ist eine der wichtigsten Maßnahmen, um Schimmel zu verhindern. Lüften Sie regelmäßig in feuchten Räumen wie Badezimmern und Küchen.

• Stoßlüften: Öffnen Sie die Fenster mehrmals täglich für einige Minuten, um einen schnellen Luftaustausch zu gewährleisten. Kipplüften ist nicht ausreichend.
• Konstantes Heizen: Halten Sie die Räume gleichmäßig warm, um zu verhindern, dass sich Feuchtigkeit an kalten Oberflächen absetzt.

Richtiges Lüften im Winter

Im Winter ist es besonders wichtig, regelmäßig zu lüften, auch wenn es draußen kalt ist. Öffnen Sie die Fenster mindestens dreimal täglich für 5 bis 10 Minuten vollständig, um die feuchte Luft nach draußen zu transportieren. Heizkörper sollten nicht durch Möbel oder Gardinen blockiert werden, da dies die Luftzirkulation beeinträchtigt. So verhindern Sie, dass sich Feuchtigkeit an kalten Wänden absetzt.

Luftentfeuchter als zusätzliche Maßnahme

In besonders feuchten Räumen kann der Einsatz eines Luftentfeuchters sinnvoll sein, um die Luftfeuchtigkeit zu reduzieren. Besonders in Kellern oder fensterlosen Badezimmern kann ein Luftentfeuchter helfen, die Feuchtigkeit zu regulieren und Schimmelbildung zu verhindern. Weitere Informationen zu geeigneten Modellen finden Sie unter diesem Link.

Modelle und Funktionsweise von Luftentfeuchtern

Es gibt verschiedene Arten von Luftentfeuchtern, die jeweils unterschiedlich funktionieren:

• Elektrische Luftentfeuchter: Diese Geräte entziehen der Luft Feuchtigkeit, indem sie diese ansaugen und abkühlen. Das Wasser wird in einem Behälter gesammelt, der regelmäßig geleert werden muss.
• Granulat-Luftentfeuchter: Diese Modelle verwenden spezielle Granulate, die die Feuchtigkeit der Luft entziehen. Sie eignen sich besonders für kleine Räume.
• Kondensations-Luftentfeuchter: Diese Geräte arbeiten mit einem Kühlelement, an dem die Luftfeuchtigkeit kondensiert und in einem Auffangbehälter gesammelt wird.

Maßnahmen bei vorhandenem Schimmelbefall

Tritt Schimmel auf, ist schnelles Handeln gefragt. Je nach Ausmaß des Befalls müssen unterschiedliche Maßnahmen ergriffen werden:

Schimmelentfernung auf Tapeten

Schimmel auf Tapeten muss gründlich entfernt werden. Oft reicht es nicht, den Schimmel oberflächlich zu reinigen, da die Sporen tief in das Material eindringen. In vielen Fällen muss die Tapete vollständig entfernt und die Wand neu verputzt werden.

Schimmel auf Dichtungen

Gummi- oder Kunststoffdichtungen an Fenstern und Türen können ebenfalls von Schimmel befallen sein. In diesen Fällen reicht oft eine gründliche Reinigung mit einem Anti-Schimmelmittel. Bei starkem Befall sollten die Dichtungen jedoch ausgetauscht werden.

Schimmel auf Möbeln und Holz

Holzmöbel und -bauteile können Schimmel besonders gut aufnehmen. Befallene Oberflächen sollten zunächst gründlich abgeschliffen und mit einem Anti-Schimmelmittel behandelt werden. Bei starkem Befall kann es notwendig sein, das Möbelstück zu entsorgen.

Schimmel auf Kunststoffen

Schimmel auf Kunststoffoberflächen wie Fenstern und Jalousien lässt sich oft mit einfachen Haushaltsmitteln wie Essig oder speziellen Anti-Schimmelreinigern entfernen. Wichtig ist, den Kunststoff anschließend gut abzutrocknen.

Welche Anti-Schimmelprodukte helfen wirklich?

Es gibt eine Vielzahl von Anti-Schimmelprodukten auf dem Markt, aber nicht alle sind wirklich effektiv. Folgende Mittel haben sich bewährt:

• Alkohol (70-90 % Ethanol): Sehr wirksam zur Schimmelentfernung auf glatten Oberflächen wie Kunststoff oder Glas.
• Spezielle Anti-Schimmel-Sprays: Diese Mittel sind oft mit fungiziden Wirkstoffen angereichert und töten Schimmelsporen zuverlässig ab. Achten Sie jedoch darauf, dass das Produkt für den jeweiligen Untergrund geeignet ist.
• Chlorhaltige Mittel: Chlor wirkt stark desinfizierend, ist aber für die Anwendung in Innenräumen wegen des intensiven Geruchs und der Dämpfe weniger geeignet.

Wenig effektiv sind Hausmittel wie Essig, die auf porösen Oberflächen keine Wirkung zeigen und in einigen Fällen die Schimmelbildung sogar verstärken.

Bildquelle: pixabay.com / Tama66 - Regelmäßiges Stoßlüften beugt dem Schimmelbefall vor! (link)

Professionelle Schimmelbeseitigung

Ist der Schimmel großflächig oder tief in die Bausubstanz eingedrungen, sollte eine Fachfirma beauftragt werden. Die professionelle Schimmelbeseitigung umfasst:

1. Ursachenanalyse: Die Fachfirma analysiert, woher die Feuchtigkeit kommt, um eine erneute Schimmelbildung zu verhindern.
2. Schimmelentfernung: Der Schimmel wird mit speziellen Geräten und Chemikalien entfernt. In vielen Fällen muss der befallene Putz abgeschlagen und erneuert werden.
3. Sanierung: Bauliche Mängel, die Schimmel verursacht haben, werden behoben.

Mietminderung bei Schimmel

Um eine Mietminderung wegen Schimmelbefalls durchzusetzen, müssen Mieter bestimmte rechtliche Schritte einhalten, um ihre Ansprüche geltend zu machen. Die Mietminderung ist im deutschen Mietrecht in § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt, wenn der Mietgegenstand einen Mangel aufweist, der die Gebrauchstauglichkeit mindert oder aufhebt.

Bei Schimmelbefall liegt in der Regel ein solcher Mangel vor, insbesondere wenn der Schimmel gesundheitsgefährdend ist oder die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt wird. Im Folgenden wird ein ausführlicher Leitfaden, wie eine Mietminderung erfolgreich durchgesetzt werden kann, vorgestellt:

1. Schimmelbefall dokumentieren

Zunächst ist es wichtig, den Schimmelbefall genau zu dokumentieren. Dazu sollten Mieter Fotos von den betroffenen Stellen machen, um das Ausmaß des Befalls nachweisen zu können. Es empfiehlt sich, die Dokumentation regelmäßig zu wiederholen, vornehmlich dann, wenn der Schimmel sich weiter ausbreitet oder die Beseitigungsmaßnahmen nicht erfolgreich sind.

• Fotos machen: Am besten mehrmals und mit Datumsangabe.
• Schriftliche Notizen: Beschreiben Sie den Befall – wann und wo er aufgetreten ist, ob er sich vergrößert oder andere Räume betroffen sind.
• Zeugen hinzuziehen: Wenn möglich, Zeugen hinzuziehen, die den Schimmelbefall bestätigen können.

2. Vermieter schriftlich informieren

Mieter müssen den Vermieter über den Schimmelbefall schriftlich informieren. Das Schreiben sollte eine klare Beschreibung des Schimmelbefalls enthalten, einschließlich der betroffenen Räume und der Ausbreitung. Wichtig ist, den Vermieter aufzufordern, den Mangel zu beseitigen. Dabei sollte dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden – in der Regel zwischen 10 und 14 Tagen, abhängig vom Schweregrad des Befalls.

• Form der Mängelanzeige: Das Schreiben sollte unbedingt per Einschreiben mit Rückschein oder persönlich gegen Empfangsbestätigung zugestellt werden, um nachweisen zu können, dass der Vermieter über den Mangel informiert wurde.
• Fristsetzung: Eine klare Frist zur Beseitigung des Schimmels setzen.
• Bedeutung der Mängelanzeige: Ohne schriftliche Mängelanzeige verliert der Mieter das Recht auf Mietminderung.

3. Frist abwarten und gegebenenfalls Mietminderung ankündigen

Wenn der Vermieter innerhalb der gesetzten Frist nicht reagiert oder keine Maßnahmen zur Schimmelbeseitigung unternimmt, kann der Mieter die Mietminderung umsetzen. Dabei ist es wichtig, dem Vermieter die Mietminderung schriftlich anzukündigen und zu erklären, in welcher Höhe die Miete gemindert wird.

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß des Schimmelbefalls und der Beeinträchtigung der Wohnqualität. In der Regel wird der Prozentsatz der Mietminderung anhand von Gerichtsurteilen und den bestehenden Richtlinien ermittelt.

• Mietminderung ankündigen: Erklären Sie dem Vermieter schriftlich, ab wann und in welcher Höhe Sie die Miete mindern.
• Prozentsatz der Minderung: Dies hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab (siehe Tabelle unten).
• Begründung und Bezug auf Rechtsprechung: Falls möglich, können ähnliche Gerichtsurteile als Orientierung dienen.

4. Höhe der Mietminderung bestimmen

Die Höhe der Mietminderung ist von der Schwere des Schimmelbefalls und den Auswirkungen auf die Nutzung der Wohnung abhängig. Folgende Richtwerte können als Orientierung dienen, basierend auf Gerichtsurteilen:

Es wird empfohlen, den Prozentsatz möglichst realistisch und nicht überzogen zu wählen. Eine zu hohe Minderung könnte vom Vermieter gerichtlich angefochten werden.

5. Berechnung der Mietminderung

Die Mietminderung wird prozentual von der Bruttomiete berechnet, das heißt inklusive aller Nebenkosten. Die geminderte Miete wird ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige bis zur vollständigen Beseitigung des Schimmelbefalls fällig.

Berechnungsbeispiel:

Angenommen, die Bruttomiete beträgt 1.000 Euro, und der Mieter setzt eine Mietminderung von 20 % aufgrund eines erheblichen Schimmelbefalls in mehreren Räumen an. Dann würde die Mietminderung wie folgt aussehen:

• Bruttomiete: 1.000 Euro
• Mietminderung (20 %): 200 Euro
• Geminderte Miete: 800 Euro

Der Mieter würde somit ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige nur noch 800 Euro Miete zahlen.

6. Rechtliche Absicherung der Mietminderung

Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, das heißt, der Mieter muss sie nicht gerichtlich durchsetzen, sondern kann sie eigenständig ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige anwenden.

Dennoch ist es wichtig, alle Schritte ordnungsgemäß zu dokumentieren, da der Vermieter die Mietminderung anfechten könnte. Sollte es zu einer rechtlichen Auseinandersetzung kommen, kann der Mieter auf die Dokumentation des Schimmelbefalls, die schriftliche Mängelanzeige und die Fristsetzung verweisen.

7. Mietminderung durchsetzen: Was tun bei Streit mit dem Vermieter?

Wenn der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptiert oder die Mängel nicht behebt, hat der Mieter folgende Optionen:

• Anwalt oder Mieterschutzbund einschalten: Mieter können sich rechtlich beraten lassen, um ihre Mietminderungsansprüche durchzusetzen. Mieterschutzvereine bieten oft kostengünstige oder kostenlose Beratung an.
• Schimmelgutachten erstellen lassen: Bei Streitigkeiten kann ein Sachverständiger den Schimmelbefall beurteilen und feststellen, ob der Vermieter verantwortlich ist.
• Gerichtliche Durchsetzung: Sollte der Vermieter weiterhin nicht reagieren oder die Mängelbeseitigung verweigern, kann der Mieter eine Klage auf Mietminderung und Mängelbeseitigung einreichen.

Was wird unter einer Ersatzvornahme verstanden?

Reagiert der Vermieter nicht auf die Mängelanzeige, hat der Mieter das Recht, eine Ersatzvornahme durchzuführen. Das bedeutet, dass der Mieter eine Fachfirma mit der Schimmelbeseitigung beauftragt und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellt. Wichtig ist, dass der Vermieter vorher schriftlich auf die geplante Ersatzvornahme hingewiesen wird.

Fristlose Kündigung und Schadensersatz

Wenn der Schimmelbefall die Gesundheit des Mieters gefährdet oder die Wohnung unbewohnbar macht und der Vermieter trotz mehrfacher Aufforderung nicht handelt, hat der Mieter das Recht, fristlos zu kündigen. Zudem kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht nachkommt.

Gerichtliche Auseinandersetzungen

Kommt es zu einem Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Schimmelbeseitigung, kann der Fall vor Gericht landen. Das Gericht wird prüfen, wer für den Schimmel verantwortlich ist und wer die Kosten für die Beseitigung und eventuelle Mietminderungen zu tragen hat. In vielen Fällen wird ein Sachverständiger hinzugezogen, um die Ursache des Schimmels zu klären. Der Gutachter erstellt ein Luftfeuchtigkeitsprotokoll, um festzustellen, ob der Schimmel durch falsches Wohnverhalten oder bauliche Mängel verursacht wurde.

Wer trägt die Kosten für den Gutachter?

Die Kosten trägt in der Regel derjenige, der den Gutachter beauftragt. Kommt es zu einem Verfahren, entscheidet das Gericht, wer die Kosten zu tragen hat. In vielen Fällen wird der Vermieter zur Kostentragung verpflichtet, wenn der Schimmel durch bauliche Mängel verursacht wurde.

Beratungsstellen für Mieter

Mieter, die mit Schimmelproblemen zu kämpfen haben, können sich an folgende Stellen wenden:

• Mieterschutzvereine: Diese bieten rechtliche Beratung und Unterstützung bei der Durchsetzung von Mietminderungen und anderen Ansprüchen.
• Verbraucherzentrale: Die Verbraucherzentrale bietet Informationen zu den Rechten von Mietern bei Schimmelbefall und gibt Tipps zur Vorbeugung.
• Gesundheitsamt: Bei gesundheitlichen Problemen durch Schimmel kann das Gesundheitsamt Auskunft geben und Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnsituation vorschlagen.

Organisationen zur Unterstützung bei der Schimmelsanierung

Folgende Organisationen und Plattformen helfen Mietern bei der Suche nach Sachverständigen und Handwerkern:

• Handwerkskammern: Hier finden Sie qualifizierte Handwerker, die auf Schimmelsanierung spezialisiert sind.
• Sachverständigenkammern: Bei Streitigkeiten kann ein Sachverständiger helfen, die Ursache des Schimmels festzustellen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie entsteht Schimmel in der Wohnung?

Schimmel entsteht, wenn Feuchtigkeit auf Oberflächen kondensiert und diese nicht ausreichend belüftet oder beheizt werden. Bauliche Mängel oder Wasserschäden können ebenfalls zu Schimmelbildung führen.

Welche gesundheitlichen Risiken birgt Schimmel?

Schimmel kann Atemwegserkrankungen, allergische Reaktionen und Infektionen verursachen. Besonders gefährdet sind Kinder, ältere Menschen und Personen mit einem geschwächten Immunsystem.

Wie kann ich Schimmel in der Wohnung vermeiden?

Durch regelmäßiges Lüften, konstantes Heizen und den Einsatz von Luftentfeuchtern können Sie die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung senken und so die Gefahr der Schimmelbildung reduzieren.

Wann muss ein Gutachter bestellt werden?

Ein Gutachter wird bestellt, wenn die Ursache des Schimmels unklar ist oder es zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommt. Er erstellt ein Luftfeuchtigkeitsprotokoll und analysiert die baulichen Gegebenheiten.

Wer trägt die Kosten für die Schimmelbeseitigung?

Die Kosten trägt derjenige, der für den Schimmel verantwortlich ist. Handelt es sich um bauliche Mängel, ist der Vermieter in der Pflicht. Bei falschem Lüften oder Heizen trägt der Mieter die Kosten.

Was ist eine Ersatzvornahme?

Eine Ersatzvornahme bedeutet, dass der Mieter eine Fachfirma mit der Schimmelbeseitigung beauftragt, wenn der Vermieter trotz Aufforderung nicht handelt. Die Kosten werden dem Vermieter in Rechnung gestellt.

Fazit

Schimmel in der Wohnung ist ein ernstes Problem, das sowohl gesundheitliche Risiken als auch Schäden an der Bausubstanz verursachen kann. Mieter und Vermieter sind gleichermaßen in der Pflicht, das Problem zu bekämpfen.

Während Mieter für korrektes Lüften und Heizen sorgen müssen, liegt es am Vermieter, bauliche Mängel zu beheben. Mieter können dabei eine Mietminderung vornehmen, die allerdings an einen geregelten Ablauf gebunden ist. Auch eine fristlose Kündigung seitens des Mieters ist möglich Eine klare Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter ist dabei entscheidend, um zu vermeiden, dass ein Konflikt vor Gericht landet.