Kleinreparaturen

Im Reparaturfall kommt es häufig zu Diskussionen zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Es sollte von Anfang an festgehalten werden, wer einen Schaden am Mietobjekt zu reparieren hat. Es sollten alle Eventualitäten bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich geregelt werden. Typischerweise gibt es hier eine Kleinreparaturklausel, die im Mietvertrag aufgenommen wird. Eine solche Klausel ist auch wichtig bei Wohnungseigentümer-Gemeinschaften. Doch was genau ist eine Kleinreparatur?


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Was sind Kleinreparaturen?

Kleinreparaturen werden auch Bagatellreparaturen genannt, sind aber im Gesetz nicht exakt definiert. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist nur die Tatsache festgehalten, dass der Vermieter seinem Mieter alle Mietsachen „in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ hat. Die Kosten dafür hat der Vermieter zu tragen. (§ 535 BGB).

Daraus ergibt sich insbesondere, dass der Vermieter, der voll möblierte Wohnungen zur Verfügung stellt, sich auch um die Einrichtungsgegenstände darin zu kümmern hat. Hier kommt es vor allem zu Reparaturen aufgrund von Verschleiß in Küche oder Badezimmer – oder bei einer separaten Waschküche auch im Keller, wo Wäschetrockner und Waschmaschine stehen. Gerade die Waschmaschine, die aufgrund der hohen Bedienhäufigkeit fast in jeden Haushalt mal einen Defekt aufweist, bekommt man jedoch auch oft selbst wieder instandgesetzt. Man muss nicht zwingend handwerklich begabt sein. Es gibt im Internet oft gute Anleitungen, um bestimmte Defekte wieder selbst zu reparieren. Das macht zudem Sinn, da der Service von Fachleuten schnell teuer werden kann.

Wer zahlt diese Bagatellschäden?

Grundsätzlich ist laut BGB der Vermieter dafür zuständig und zwar innerhalb eines vermieteten Hauses oder auch einer vermieteten Wohnung. Er kann sich aber vertraglich durch eine Klausel im Mietvertrag absichern und die sogenannten Bagatellschäden auf den Mieter abwälzen.

Wann kann ein Mieter für die Bagatellschäden zur Kasse gebeten werden?

Der Mieter bezahlt, wenn eine wirksame Klausel im Mietvertrag dies vorsieht. Dafür ist es aber notwendig, dass gewisse Voraussetzungen vorliegen:

  • Es muss sich tatsächlich um einen kleinen Schaden handeln.
  • Die Reparatur muss sich auf bestimmte Gegenstände beziehen, die der Mieter häufig und direkt benutzt.
  • Die Kosten dafür müssen sich innerhalb eines gewissen Rahmens bewegen, der derzeit bei maximal 100 Euro pro Schadensfall liegt.
  • Diese Obergrenze muss im Vertrag ausdrücklich aufgeführt werden.

Es ist laut dem Deutschen Mieterbund übrigens nicht erlaubt, dass die Vermieter mit dem Mieter eine Beteiligung mit einem gewissen Fixbetrag vereinbaren.

Was fällt unter die Kleinreparaturen?

Diese Kleinreparaturen betreffen Bagatellschäden an häufig benutzten Gegenständen wie: Lichtschalter, Steckdosen, Rollläden und Jalousien, Fenster- und Türgriffe, tropfende Wasserhähne, beschädigte Duschköpfe.

Maximalbetrag für Bagatellschäden

Bagatellschäden sind kleinere Reparaturen in Höhe von 75 bis 100 Euro pro Schadensfall. Über das Jahr hinweg können mehrere kleine Schäden zusammenkommen, daher wird häufig auch eine Höchstgrenze festgelegt, die sich auf das gesamte Kalenderjahr / Mietjahr bezieht.

Für die Bagatellschäden oder Kleinreparaturen gilt derzeit eine Grenze von 400 Euro beziehungsweise eine Höchstgrenze von 400 Euro pro Jahr oder 6 % der Jahresmiete. Bis zu diesem Betrag hat der Mieter die Kosten für die Reparatur zu übernehmen. Sollte der Mieter den Schaden selbst verursacht haben, muss er allerdings in jedem Fall die Kosten tragen.

Diese Maßnahme oder diese Klausel im Vertrag ist für Vermieter hilfreich, da die Mieter im Regelfall vorsichtiger mit der Wohnung oder den darin befindlichen Gegenständen umgehen.

Keine Bagatellschäden sind Schäden an Strom-, Wasser- oder Gasleitungen, die unter Putz liegen, die Kosten für die Reparatur dieser Schäden trägt der Vermieter.

Wer beauftragt den Handwerker?

Der Mieter muss bei Bagatellschäden nicht zusätzlich einen Handwerker suchen, beauftragen und die Reparaturabwicklung organisieren. Das muss der Vermieter machen. Daher sollte der Mieter den Vermieter rechtzeitig auf den Schaden aufmerksam machen und ihn um die Beseitigung bitten.

Wichtig: Dies sollte über eine Mängelanzeige geschehen, die dem Vermieter schriftlich zugestellt wird. Darin muss der genaue Mangel stehen sowie eine Frist für die Behebung des Schadens gesetzt werden. Der Mieter sollte in dem Schreiben auch darauf hinweisen, dass er nach Fristablauf selbst einen Handwerker sucht, der die Reparatur übernimmt und dem Vermieter dann die Kosten weiterberechnet. Wenn die Rechnung dadurch über die Grenze der Kleinreparaturen hinausgeht, kann der Mieter die Kosten auch mit der Miete verrechnen.

Ein verantwortungsvoller Vermieter wird sich sofort um solche Angelegenheiten kümmern, da er in der Regel auch zuverlässige Handwerker mit für ihn günstigen Konditionen an der Hand hat und keine überteuerten Rechnungen erwarten muss, die sich durch die Beauftragung eines fremden Handwerkers durch den Vermieter ergeben könnten.


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Abgrenzung zu Wartung und Instandhaltung

Als Vermieter muss man besonders darauf achten, dass man auch für den Werterhalt des Objektes sowie für die Funktionsfähigkeit der Mietsachen und nicht zuletzt auch deren Sicherheit verantwortlich ist. Daher müssen alle Gegenstände regelmäßig geprüft und gewartet sowie bei Bedarf auch instandgehalten werden.

Das ist beispielsweise bei Heizungen, Aufzüge, Alarm- oder Brandschutz-Einrichtungen besonders wichtig. Eine regelmäßige Kontrolle von Brandmeldern oder deren Instandhaltungsreparatur ist unbedingt notwendig, um die Sicherheit des Mieters zu gewährleisten. Sollte ein Mieter absichtlich oder unabsichtlich einen Rauchmelder an der Zimmerdecke beschädigen, muss er diesen auch selbst ersetzen und bezahlen.

Wartungen und Instandhaltungen sind als vorausschauende Maßnahmen, die bereits getätigt werden, bevor ein Schaden entstanden ist. Der Vermieter sollte also Wartung und Instandhaltung bezahlen, sofern nicht vertraglich aus irgendwelchen Gründen explizit etwas anderes vereinbart wurde. Die Grenzen sind hierbei außerdem fließend, da teilweise während einer Inspektion, also Wartungs- und Instandhaltungsgründen, kleine Reparaturen wie der Austausch von Kleinteilen notwendig sind.

Kosten umlegen auf die Mieter

Damit Vermieter dennoch nicht auf den Kosten alleine sitzen bleiben, werden die Wartungskosten mithilfe der Nebenkosten-Abrechnung auf die Mieter umgelegt. Das ist möglich bei den Kosten für die Prüfung von technischen Anlagen, die der Betriebssicherheit dienen.

Diese werden als Wartungskosten definiert und somit ganz legal auf die Mieter abgewälzt. Sie stehen als „sonstige Betriebskosten“ auf den Nebenkosten-Abrechnungen. Hierzu gab es allerdings schon erhebliche Rechtsstreits, die sogar vor dem BGH landeten, wo Prüfkosten für Elektroanlagen nicht als umlegbare Betriebskosten, sondern als nicht umlegbare Instandhaltungskosten definiert wurden.

Wichtig ist es, die Kosten nicht zu vermischen. Beispielsweise bei den typischen Vollwartungsverträgen sind neben der Wartung auch die Reparaturen eingeschlossen. Diese müssen dann für die Einzelabrechnung oder die Umlage in der Nebenkosten-Abrechnung herausgerechnet werden.

Wann können die Kosten umgelegt werden?

Um Kosten mittels der Nebenkosten-Abrechnung auf die Mieter umzulegen, sind zwei Voraussetzungen notwendig.

Zum einen muss die Prüfung Betriebskosten verursachen. Das ist der Fall, wenn die Kosten dadurch verursacht werden, dass sie „dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes fortlaufend entstehen“ (§ 1 I BetrKV). Die laufende Überprüfung der Heizung ist also beispielsweise keine Mängelbeseitigung, sondern eine Vorsichtsmaßnahme.

Zum anderen darf die Prüfung keine vorbeugende Instandhaltung darstellen. Dies wäre nur der Fall, wenn bereits ein Mangel oder eine bevorstehende Störung sich ankündigen. Regelmäßige Funktionsprüfungen zur Feststellung der Betriebssicherheit fallen aber nicht darunter. Sie sind nur wichtig für den Vermieter, weil er dadurch seine Verkehrssicherungspflicht erfüllt. Und das kann er nicht auf seine Mieter abwälzen.

Handhabung bei Wohnungseigentümer-Gemeinschaften

Bei Wohnungseigentümer-Gemeinschaften ist es ebenfalls wichtig, alle möglichen Reparaturen sowie die Kosten für Instandhaltung und Wartung nach einer konkreten Absprache umzulegen. Bei WEGs werden solche Kostenverteilungen über einen ausführlichen Vertrag geregelt. Dabei zahlen dann die Eigentümer der Wohneinheiten für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Dazu zählen beispielsweise das Dach oder die Fassade, aber auch die Hauswände oder die Hauptleitungen.

Wenn einer der Eigentümer einen Schaden verursacht, beispielsweise an der Haustür oder einem Fenster oder dem Tor zur Tiefgarage, so werden die Reparaturkosten im Regelfall auf den Verursacher allein abgewälzt und nicht durch die Eigentümergemeinschaft getragen.

Sonderfall möblierte Wohnungen

Es gibt keine konkrete Definition einer möblierten Wohnung, aber die Rechtsprechung ist sich einig, dass dazu mehr als die Hälfte der notwendigen Einrichtungsgegenstände, die für eine Haushaltsführung notwendig sind, vom Vermieter bereitgestellt werden.
Das sind beispielsweise Bett und Bettwäsche, Tisch und Stühle, Schränke und Regale, Lampen und Gardinen sowie Teppiche und Waschvorrichtungen aber auch Sofa und Sessel.

In möblierten Wohnungen stellen die Vermieter auch das Mobiliar als Mietgegenstand zur Verfügung und sorgen somit auch bei diesen Dingen für die Reparatur. Das ist allerdings unproblematisch, da die Kosten von der Steuer absetzbar sind.