Zwangsversteigerung von Immobilien: Das Risiko spielt mit

Ist die wirtschaftliche Lage gut, können Menschen fristgerecht ihre Miete oder die Raten für einen Immobilienkredit zahlen. In wirtschaftlich schwierigen Zeiten sinkt die Zahlungsmoral jedoch deutlich. Das lässt sich mit ein wenig zeitlichem Verzug an der Zahl der Zwangsversteigerungen in Deutschland ablesen. Sie steigt immer dann, wenn die Wirtschaft schwächelt.
Mit der Zwangsversteigerung wird eine Immobilie von Amtsgericht an den Höchstbietenden versteigert. Das bietet die Chance, eine Immobilie preiswert zu ergattern. Die Methode hat aber auch ihre Risiken. Wissenswertes zu diesem Thema erklärt dieser Ratgeber.

Immobilie unter dem Hammer

Die letzten Jahre lief die Wirtschaft in Deutschland, abzulesen auch an der Zahl der Zwangsversteigerungstermine. 2019 kamen bundesweit nur etwa 18.500 Immobilien unter dem Hammer. Für das Jahr 2021 und 2022 rechnen die Experten mit einer deutlich höheren Zahl. Die Folgen der Corona-Pandemie werden sich dann auch auf den Immobilienmarkt auswirken.
Die Zwangsversteigerung einer Immobilie dient dem Ziel, Ansprüche von Gläubigern zu befriedigen. Sie kommt erst dann in Betracht, wenn alle anderen Möglichkeiten der Geldbeschaffung ausgeschöpft sind. Das Recht auf die Unverletzlichkeit der eigenen Wohnung greift bis zuletzt. Auch ist eine Versteigerung mit erheblichen Risiken verbunden. Der Verkaufspreis liegt meist deutlich unter dem Verkaufswert bei einer gewöhnlichen Veräußerung.

Der Wert der Immobilie

Größtes Risiko für den Bieter bei einer Zwangsversteigerung ist der tatsächliche Wert der Immobilie. Der Eigentümer der Immobilie muss weder dem Amtsgericht noch einem Gutachter oder potenziellen Bietern Zugang gewähren. Daher kann der Zustand nicht begutachtet werden. Das Amtsgericht legt einen Verkehrswert fest, der als Grundlage für die Versteigerung dient.
Bei einem normalen Verkauf übernehmen die Experten von buyimmo.de die Immobilienbewertung. Sie ermitteln anhand festgelegter Faktoren den tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie. Das bietet für Käufer und Verkäufer die Sicherheit, den Verkauf auf Grundlage eines fairen und angemessenen Kaufpreises abzuwickeln. Nicht nur bei einem angedachten Verkauf einer Immobilie ist die Bewertung ratsam. Im Rahmen einer Erbschaft spielt der Immobilienwert aus steuerrechtlichen Aspekten eine Rolle. Landet eine Immobilie bei einem Rosenkrieg auf dem Verhandlungstisch, muss der tatsächliche Wert ebenfalls ermittelt werden.

Risiken und Chancen

Der ermittelte Verkehrswert bei einer Zwangsversteigerung kann sich für den Bieter durchaus als Vorteil herausstellen. Gerade bei Immobilien, die nicht stark gefragt sind, liegt der Kaufpreis bei einer Versteigerung oft deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert. Attraktive Immobilien, etwa in der bayrischen Landeshauptstadt München, werden bei einer Zwangsversteigerung einen guten Preis erzielen.
Nicht ausgeschlossen ist jedoch das Risiko, eine Immobilie in einem baufälligen oder nicht bewohnbaren Zustand zu ersteigern. Der Kauf per Zwangsversteigerung beim Amtsgericht ist bindend und kann nicht rückgängig gemacht werden.

Grundsätzliches zur Versteigerung

Versteigerungen finden immer an einem Amtsgericht in Deutschland statt. Der von einem Gutachter festgelegte Verkehrswert dient als Richtlinie bei der Versteigerung. Ein Zuschlag wird nur dann erteilt, wenn er mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts beträgt. Bei höherwertigen Versteigerungsobjekten kann die Wertgrenze auf 70 Prozent festgesetzt werden.
Scheitert ein erster Versteigerungstermin, wird in der Regel eine zweite Runde angesetzt. In dieser sinkt die Wertgrenze auf mindestens 30 Prozent. Scheitert auch diese Versteigerung, wird die Zwangsversteigerung für sechs Monate ausgesetzt.
Um an einer Zwangsversteigerung teilnehmen zu können, müssen Bieter eine Sicherheitsleistung hinterlegen. Zehn Prozent des Verkehrswertes beträgt sie. Bei erfolgreicher Ersteigerung geht die Immobilie umgehend in den Besitz über.