(ip/RVR) Zurückbehaltungsrecht wegen Mietmangel war Gegenstand einer der aktuellsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH).

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers. Die Miete beläuft sich auf monatlich 330 Euro. Die Beklagten entrichteten keine Miete für die Monate April, Juni und Juli 2007. Für den Monat Mai 2007 zahlten sie einen Betrag in Höhe von 165 Euro. Daraufhin kündigte der Kläger mit Schreiben vom 5. Juni 2007 das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise fristgemäß. Am 8. August zahlten die Beklagten 495 Euro für Mai und August, am 5. September 2007 weitere 330 Euro mit der Bestimmung „Sept. restl. Miete“ und am 8. Oktober 165 Euro mit der Bestimmung „Miete“.

Der Kläger nahm die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung von 1.155 Euro nebst Zinsen in Anspruch.

Das Amtsgericht verurteilte die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Zahlungsklage zur Zahlung von 495 Euro nebst Zinsen sowie zur Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Das Landgericht änderte auf die Berufung der Beklagten das Urteil des Amtsgerichts teilweise ab und wies die Räumungsklage ab.

Der Kläger erstrebt mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Der BGH entschied, dass die Beurteilung des Berufungsgerichts rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht standhält, so dass die Revision Erfolg hat. Das Berufungsgericht erkannte nicht, dass dem Kläger der geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 BGB zusteht, weil die von ihm am 5. Juni 2007 ausgesprochene und gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründete fristlose Kündigung das Mietverhältnis mit den Beklagten beendet hat.

Der als Kündigungsgrund geltend gemachte Verzug der Beklagten mit den Mietzahlungen war nicht wegen eines Zurückbehaltungsrechts im Hinblick auf den in der Wohnung aufgetretenen Schimmelpilzbefall ausgeschlossen. Der BGH führte aus, dass das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dazu dient, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben. Hierbei ist zu beachten, dass solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann ein Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion nicht erfüllen. „Aus diesem Grund kommt ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters für einen Zeitraum, in dem er dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt hatte und der Mangel dem Vermieter auch sonst nicht bekannt war, nach Treu und Glauben von vornherein nicht in Betracht (LG Berlin, NZM 1998, 475 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., III Rn. 127; Schenkel, NZM 1998, 502, 504).“

Darüber hinaus ist keine unbillige Benachteiligung des Mieters mit dem Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts für vor der Mängelanzeige fällig gewordene Mietzahlungen verbunden.

Folglich kann das Urteil des Berufungsgerichts, soweit zum Nachteil des Klägers erkannt worden ist, keinen Bestand haben.

Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen und das amtsgerichtliche Urteil wird wiederhergestellt.

Der Leitsatz fasst zusammen:
„Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.“

BGH vom 03.11.2010, Az. VIII ZR 330/09


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