(ip/RVR) Der V. Senat des BGH hatte sich mit der Klage einer Wohnungseigentümerin auf Verpflichtung zur Erteilung der Zustimmung zum Verkauf ihrer Wohnung zu befassen.

Die zu veräußernde Eigentumswohnung ist Teil einer Wohnanlage, nach deren Gemeinschaftsordnung die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung durch den Verwalter bedarf; die Wohnungseigentümer können die Zustimmung des Verwalters durch einen Beschluss mit einfacher Mehrheit ersetzen.

Nachdem die Klägerin ihre Wohnung verkauft hatte, teilte ihr die damalige Verwalterin mit, dass wegen hinsichtlich der Erteilung der Zustimmung bestehender interner Unstimmigkeiten die Sache in der nächsten Versammlung der Wohnungseigentümer beschlossen werden solle. In der Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, die Zustimmung nicht zu erteilen. Weil die damalige Verwalterin diesem Beschluss nicht entsprechen wollte, wurde sie durch einen neuen Verwalter ersetzt, der sodann die Zustimmung verweigerte. Die Klägerin will diesen Verwalter auf Erteilung der Zustimmung in Anspruch nehmen.

Als Eigentümerin der zu veräußernden Wohnung kann sie die in der Teilungserklärung vorgesehene Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 Abs.2 WEG beanspruchen, wenn ein wichtiger Grund, der die Verweigerung der Zustimmung rechtfertigt, nicht vorliegt.

Schuldner dieses Anspruchs ist derjenige, von dessen Zustimmung die Veräußerung der Eigentumswohnung nach der Teilungserklärung abhängt.

Bzgl. der Frage, ob in der vorliegenden Konstellation der Verwalter oder die übrigen Wohnungseigentümer auf Erteilung der Zustimmung in Anspruch zu nehmen sind, besteht einerseits Einigkeit darüber, dass der Verwalter seine Passivlegitimation nicht allein deshalb verliert, weil er bei der Verweigerung der Zustimmung einer Weisung der Wohnungseigentümer folgt. Andererseits ist im Wesentlichen unumstritten, dass die Wohnungseigentümer selbst passivlegitimiert sind, wenn sie die 'Erklärungskompetenz' an sich gezogen haben. Wann der eine und wann der andere Fall anzunehmen ist, wurde bislang anhand der Würdigung der Umstände des Einzelfalls entschieden.

Der V. Senat bezog nun diesbezüglich Stellung: Der Verwalter ist für eine Klage auf Erteilung der Zustimmung zum Verkauf von Wohnungseigentum nur solange passivlegitimiert, wie die Wohnungseigentümer die Zustimmung nicht verweigert oder Vorgaben für ihre Erteilung getroffen haben. Sobald dies geschehen ist, sind die Wohnungseigentümer selbst passivlegitimiert.

Hierzu führte der Senat aus: Der Verwalter wird bei der Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung in aller Regel als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig. Die Wohnungseigentümer ihrerseits sind - auch auf Vorlage durch den Verwalter oder den betroffenen Wohnungseigentümer - zwar nicht verpflichtet, sich mit der Zustimmung zur Veräußerung zu befassen. Sie sind aber berechtigt - auch ohne Vorlage des Verwalters oder des betroffenen Wohnungseigentümers - sich jederzeit mit der Zustimmung zur Veräußerung zu befassen und die Entscheidung über sie an sich zu ziehen und selbst zu treffen.

Etwas anderes gilt nur, wenn die Teilungserklärung ausnahmsweise dem Verwalter die Erteilung der Zustimmung eindeutig als eigenes - nur von ihm wahrnehmbares Recht - zuweist. Dieser Fall liegt hier nicht vor. Nach der Teilungserklärung können die Wohnungseigentümer die Zustimmung erteilen, auch wenn der Verwalter sie verweigern will. Diese Möglichkeit schließt die Annahme einer eigenständigen, nicht rückholbaren Zustimmungskompetenz des Verwalters aus.

Eine inhaltliche Befassung der Wohnungseigentümer mit der Frage der Erteilung der Zustimmung schließt eine eigenständige Mitwirkung des Verwalters soweit aus, als die Wohnungseigentümer ihre – auf den Verwalter nur delegierte – Entscheidungskompetenz selbst ausüben.

Treffen die Wohnungseigentümer als Ergebnis ihrer Befassung mit der Angelegenheit eine Entscheidung indem sie beschließen, die Zustimmung zu verweigern, hat der Verwalter sein Recht, als Treuhänder und Stellvertreter über die Zustimmung zu entscheiden, verloren. Er ist dann nur noch Vollzugsorgan und hat die Entscheidung der Wohnungseigentümer ohne eigenen Entscheidungs- oder Gestaltungsspielraum umzusetzen. Dabei macht es keinen Unterschied, in welcher Form die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung treffen: ob sie den Verwalter anweisen, die Zustimmung zu verweigern oder ob sie auch beschließen, die Entscheidung selbst dem betroffenen Wohnungseigentümer bekanntzugeben.

Als Folge der Rückholung ihrer auf den Verwalter delegierten Entscheidungskompetenz sind die Wohnungseigentümer selbst Schuldner des Zustimmungsanspruchs des betroffenen Wohnungseigentümers, wenn ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung nicht bestehen sollte. Der Verwalter hingegen könnte die Zustimmung nach einer solchen Entscheidung der Wohnungseigentümer auch dann nicht mehr erteilen, wenn er die Entscheidung der Wohnungseigentümer für falsch hält oder wenn diese falsch ist. Das schließt seine Passivlegitimation aus.

Haben die Wohnungseigentümer die Entscheidung über die an sich von dem Verwalter zu erteilende Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum an sich gezogen und beschlossen, sie zu verweigern, sind deshalb sie und nicht der Verwalter für die Klage auf Erteilung der Zustimmung passivlegitimiert. Das gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung in der Form einer Anweisung an den Verwalter getroffen haben, die Zustimmung zu verweigern.

BGH vom 13.05.2011, Az. V ZR 166/10


© Copyright immobilienpool.de Media / RVR Rechtsanwälte Stuttgart