(ip/pp) Wie es um die Erstattung aufgewendeter Instandsetzungskosten infolge nichtiger Eigentümerbeschlüsse bestellt ist, hatte das OLG Düsseldorf in einem aktuellen Entscheid zu befinden. Die Beteiligten des Verfahrens waren Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die durch ein Dritten verwaltet wurde. Die Wohnungseigentumsanlage bestand aus zwei Wohnhäusern und einer Tiefgarage und enthält insgesamt 21 Wohnungen. Es geht um Beschlüsse der Eigentümerversammlung, wonach einzelnen Wohnungseigentümern Kosten für die Erneuerung von Fenstern bzw. die Sanierung von Balkonen erstattet werden und hierfür eine Sonderumlage erhoben werden sollte. Seit Gründung der Wohnungseigentümergemeinschaft ließen die Wohnungseigentümer Instandsetzungsarbeiten an Fenstern und Balkonen auf eigene Kosten durchführen. Dann war jedoch in einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossen worden:"Für die Instandhaltung und Instandsetzung der Balkonisolierung trägt der jeweils den Balkon unmittelbar nutzende Sondereigentümer entsprechend der bisherigen Handhabung die alleinigen Kosten. Die Entscheidung, ob und wie repariert wird, kann dem Sondereigentümer aber nicht übertragen werden, denn die Balkonisolierung ist zwingend Gemeinschaftseigentum." In einer dann zeitlich späteren Eigentümerversammlung wurde dies jedoch aufgrund politischer Veränderungen widerrufen: “Die Eigentümer, die in der Vergangenheit Fenster oder Terrassen (Balkone) auf eigene Kosten erneuert haben…, werden … ihre Aufwendungen darlegen und, soweit möglich auch nachweisen (z.B. mit Rechnungen). Sodann wird in einer darauf folgenden Eigentümerversammlung zu beraten und zu beschließen sein, ob und in welcher Höhe die Aufwendungen von der Gemeinschaft erstattet werden"- und es wurde beschlossen, die von einzelnen Eigentümern zur Erstattung angemeldeten Beträge zu 50 % aus der Rücklage zu erstatten.

Diese Entscheidung wurde angefochten. U.a. wurde bestritten, dass die beschlossene Kostenerstattung sämtlich erneuerungsbedürftige Maßnahmen betreffe. Der Einsatz von doppelverglasten Fenstern anstatt der bauseits bei Errichtung des Gebäudes zuvor installierten einfachverglasten Fenster stelle eine bauliche Veränderung dar, die zu einer Kostenbefreiung der übrigen Mitglieder nach § 16 Abs. 3 WEG führe. Zudem wurde die Einrede der Verjährung erhoben.

Dem widersprach das OLG mit besonderer Akzentsetzung: “Die für die rechtlichen Verhältnisse innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft geltende gesteigerte Treuepflicht kann es im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gebieten, gegenüber Ansprüchen einzelner Wohnungseigentümer (hier: Erstattung aufgrund nichtiger Eigentümerbeschlüsse aufgewendeter Instandsetzungskosten) den Einwand der Verjährung nicht geltend zu machen.”

OLG Düsseldorf, Az.: 3 Wx 158/08