(IP) Ob Rattenbefall zur fristlosen Kündigung eines Mietvertrags berechtigt, hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf mit Leitsatz entschieden.

„1. Ein akuter und nachhaltiger Rattenbefall kann gemäß § 543 Abs. 1 BGB die fristlose Kündigung eines Mietvertrags über gewerblich genutzte Räume rechtfertigen.

... Der (zulässige) Ausschluss der Aufrechnung mit weder rechtskräftig festgestellten noch unstreitigen Gegenforderungen gilt auch nach Beendigung des Mietverhältnisses und Räumung des Mietobjekts weiter.“

Mit der Berufung verfolgte der Kläger sein bisher erfolgloses Begehren auf Verurteilung der Beklagten zur Zahlung rückständiger Mieten weiter. Zwischen der Beklagten und der Rechtsvorgängerin des Klägers bestand ein Mietvertrag hinsichtlich der betreffenden Räume. Das befristete Mietverhältnis war vor Ablauf der Vertragsdauer nicht wirksam gekündigt worden. Die seitens der Beklagten erklärte Kündigung des Mietvertrages hatte, so die Vorinstanzen, nicht zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Das Landgericht hatte formuliert, das ein befristetes Mietverhältnis nur durch Zeitablauf oder durch außerordentliche Kündigung enden könne; eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses sei nicht möglich.

Darauf kündigte der Beklagte erneut: „Sehr geehrter Herr Sch., unter Bezugnahme auf unser persönliches Gespräch ... kündigen wir das obige Mietverhältnis .... Das Rattenproblem ist Ihnen bekannt. Trotz der von Ihnen in der Vergangenheit eingeleiteten Versuche, konnten die Ratten nicht aus dem Gebäude beseitigt werden. Nach Aufklärung über die gesundheitlichen Folgen weigern sich unsere Mitarbeiter im Lager und in der Küche zu arbeiten.“

Daraus könne, so auch das OLG, keine wirksame außerordentliche Kündigung geschlossen werden. Denn auch dort fehle es zumindest an der erforderlichen Fristsetzung zur Abhilfe.

OLG Düsseldorf, Az.: 24 U 143/15

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