(IP) Zur Frage der Nichtigkeit eines unter einem vergünstigten Mietzins geschlossenen Mietvertrages hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (OVG) entschieden. Die Klägerin, die eine Kletterhalle zu gewerblichen Zwecken betrieb, wandte sich gegen einen Mietvertrag, mit dem der Beklagte zu einem erheblich unter dem Marktüblichen liegenden Mietzins ein Grundstück zum Betrieb einer Kletterhalle vermietet hatte. Die Klägerin beantragte die Feststellung der Nichtigkeit des Mietvertrages insgesamt. Das Verwaltungsgericht hatte der Klage teilweise stattgegeben und festgestellt, dass der zwischen dem Beklagten und dem Beigeladenen geschlossene Mietvertrag hinsichtlich des vereinbarten Mietzinses nichtig sei und hatte die Klage im Übrigen abgewiesen.

Dem widerspricht das OVG. Die Klägerin meine, „wenn die Preisabrede in einem Mietvertrag nichtig sei, fehle ein wesentlicher Bestandteil des Vertrages, was die Nichtigkeit des gesamten Vertrages zur Folge habe.“ „Eine Anhebung auf die marktübliche Miete würde auch das gesamte Vertragsgefüge verändern, zumal dann kein Vertrag ... mehr vorläge“. Zudem sei fraglich, ob etwa die Länge der Vertragslaufzeit bei einer marktüblichen Miete ebenfalls 30 Jahre betragen hätte.

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit wären damit aber nicht dargelegt. Der Orientierungssatz fasst zusammen:

„1. Um die mit der Klage begehrte Feststellung der Nichtigkeit des zwischen dem Beklagten und dem Beigeladenen geschlossenen Mietvertrages im Hinblick auf den vereinbarten verbilligten Mietzins treffen zu können, müssten sich die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen als solche als nichtig erweisen, weil sie gegen ein Verbotsgesetz ... verstoßen. Nicht ausreichend für die Annahme der Nichtigkeit ist es demgegenüber grundsätzlich, wenn der Mietvertrag unter Außerachtlassung des Vereinbarten umgesetzt wird. In diesem Fall sind nicht die Regelungen des Mietvertrages als solche nichtig, sondern lediglich die Umsetzung fehlerhaft.

2. Regelt ein Mietvertrag, ... dass die Förderung ganz oder teilweise unzulässig sei oder sonstige Voraussetzungen für eine Berücksichtigung des Grundstücks nicht vorlägen bzw. der Mietvertrag unwirksam oder wegen Verstoßes gegen das Durchführungsverbot nichtig sei, führt dies nicht zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages.“

Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Az.. OVG 6 N 28.13


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