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Flächenabweichung von 10 % nur Mietmangel, wenn sie der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts dient

17.03.2021 | Mietmangel

(IP) Hinsichtlich einer realen Flächenabweichung von 10 % der vertraglich vereinbarten Mietfläche eines Geschäftsraummietvertrages hat das Oberlandesgericht (OLG) Dresden mit Leitsatz entschieden.

„Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW 2004, 1947 zur Wohnraummiete und NJW 2005, 2152 zur Geschäftsraummiete), wonach bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche zu Lasten des Mieters, für welche bei einer Flächenabweichung von 10 % eine tatsächliche Vermutung spreche, ein Mietmangel i.S.v. § 536 BGB besteht, findet nur dann Anwendung, wenn die Angabe der Mietfläche im Vertrag der Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts dient und nicht lediglich dessen Beschreibung.“

Der Kläger begehrte die Zahlung rückständiger Miete und Nutzungsentschädigung sowie Räumung von Geschäftsräumen im Unter-, Erd- und Obergeschoss eines Objekts. Der Kläger war Eigentümer eines Gebäudes. Darin befandet sich ein Ladengeschäft, für dessen Vermietung der Kläger einen Makler beauftragt hatte. Mit diesem führte die Beklagte als Mietinteressentin eine Ortsbesichtigung durch. Zwischen den Parteien ist strittig, ob der Beklagten dabei ein Exposé der übergeben wurde. Dann unterschrieben die Parteien einen Mietvertrag über das Ladengeschäft, einer monatlichen Kaltmiete einschließlich Stellplatz im Innenhof und einer monatlichen Betriebskostenvorauszahlung. Eine Angabe der Größe des angemieteten Ladengeschäftes in Quadratmetern enthielt dieser Mietvertrag nicht. Aufgrund noch zu erledigender Restarbeiten im Objekt verständigten sich die Parteien danach auf eine Absenkung der Kaltmiete für einen bestimmten Zeit und unterzeichneten einen lediglich in diesem Punkt veränderten neuen gleichdatierten Mietvertrag.

Auf Wunsch der Krankenkassen, mit denen sie zusammenarbeitete, und des Finanzamtes begehrte die Beklagte danach zum einen die Aufnahme der Mietfläche in den Vertrag und zum anderen die Aufspaltung des bisher einheitlichen Vertrages in einen Vertrag mit Umsatzsteuerausweis für die Räume im Unter- und Erdgeschoss sowie einen Vertrag ohne Umsatzsteuerausweis für die Räume im Obergeschoss des Objektes. Der Kläger kam diesem Wunsch nach. Die bisherige Kaltmiete für die Räume wurde hälftig auf die beiden Verträge verteilt und der eine Vertrag erhielt die Angabe, dass die Räume im Unter- und Erdgeschoss ca. 320 m2 Nutzfläche hätten, während in den anderen Vertrag aufgenommen wurde, dass die Räume im Obergeschoss ca. 160 m2 Nutzfläche hätten.

Diese Angaben waren jedoch nicht real, denn die Räume im Unter- und Erdgeschoss hatten tatsächlich eine Fläche von 191,52 m², während die Räume im Obergeschoss eine Fläche von 111,83 m2 aufwiesen. Den Parteien fiel dies aber bei Unterschrift unter die Verträge nicht auf – erst, als das Finanzamt auf Differenzen zwischen der Gesamtmietfläche des Objektes und der in den Mietverträgen angegebenen Fläche aufmerksam machte.

Die Beklagte unterschrieb die demzufolge erstellte neue Vertragsentwürfe aber nicht, und erklärte die ordentliche Kündigung der beiden Verträge. Der Kläger begehrte darauf die Zahlung rückständiger Miete und verlangte, dass die Beklagte auch den weiteren Schaden mindestens in Höhe von Nutzungsausfalles ersetze, der dem Kläger entstehe. Aus der irrtümlichen Angabe einer unrichtigen Mietfläche in den Verträgen folge kein Mangel des Mietobjektes, der die Beklagte zur Minderung der Miete berechtige. Die Angaben zur Mietfläche seien nur als Entgegenkommen des Klägers überhaupt aufgenommen worden.

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

OLG Dresden, Az.: 5 U 1257/20

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