(ip/pp) Zur Verwirkung eines fristlosen Kündigungsrechts des Mieters hatte das Brandenburgisches Oberlandesgericht jetzt zu entscheiden. Im zweiten Rechtszug stritten die Prozessparteien, nachdem die Beklagte zwei Mietobjekte an die Klägerin zurückgegeben hatte und der Rechtsstreit hinsichtlich des Räumungsausspruchs mit widerstreitenden Kostenanträgen übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt worden war, um wechselseitige Zahlungsansprüche auf Nutzungsentgelt beziehungsweise Aufwendungs- und Schadensersatz aus zwei beendeten Mietverträgen über Gewerbeflächen, die von der Beklagten ohne Entgeldzahlung noch über den Kündigungszeitpunkt hinaus genutzt worden waren. Sie waren der Beklagten zuvor zum Betrieb einer Apotheke bzw. als Büroräume überlassen worden. Von der Vorinstanz war der Klägerin für einen Zeitraum ein restliches Nutzungsentgelt in Höhe von insgesamt knapp 19.000,- Euro zugesprochen- und der bezifferte Schadensersatzantrag der Beklagten, der sich aus insgesamt elf Einzelposten zusammensetzte, abgewiesen worden. Die Beklagte focht darauf dies Urteil in vollem Umfange an: Ein Nutzungsentgelt müsse sie, die Beklagte, für die streitgegenständlichen Räume nicht entrichten. Diese seien für den vertraglich vereinbarten Gebrauchszweck ungeeignet. Nur mit einem speziellen Lüftungsplan habe der Gefährdung von Mitarbeitern und Kunden entgegengewirkt werden können; die Notdienste seien von ihr, der Beklagte, selbst übernommen worden. Eine lediglich notdürftige Nutzung der Räume gestatte die Apothekenbetriebsordnung nicht; die gänzliche Einstellung des Geschäftsbetriebs wäre mit erheblichem Schaden verbunden gewesen. Die Fortsetzung des Mietgebrauchs habe allein der Erfüllung der Schadensminderungspflicht gedient.

Das OLG entschied: “1. Wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der den Mieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, steht es in seiner freien Entscheidung, ob und - solange der Kündigungsgrund fortbesteht - wann er von seiner Kündigungsbefugnis tatsächlich Gebrauch macht. Das Finden von Ersatzräumen nach Kündigung liegt dann in seiner Risikosphäre.

2. Der Mieter kann in seiner Kündigungserklärung auch eine kalendermäßig bestimmte Frist festlegen, nach deren Ablauf das Mietverhältnis erlöschen soll. Macht er hiervon keinen Gebrauch, so kann er sich weder auf nachvertragliche Duldungspflichten des Vermieters noch auf Treu und Glauben berufen.

3. Beseitigt der Mieter einen Mangel, welcher eine fristlose Kündigung begründete, selbst, so besteht danach für eine Kündigung kein Grund mehr.”

OLG Brandenburg, Az.: 3 U 2/07