Abnahmeerklärung ist unwirksam
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(IP) Hinsichtlich einer unwirksamen Abnahmeerklärung, wenn der Bauträger den Erstverwalter bestellt, hat das Oberlandesgericht (OLG) München mit Leitsatz entschieden.
„1. Die von einem Bauträger in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwendete Klausel, wonach der Bauträger einen (mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen) Erstverwalter bestellen kann, ist unwirksam.
2. Die von einem nicht wirksam bestellten Erstverwalter erklärte Abnahme ist unwirksam mit der Folge, dass die Frist für den Beginn der Verjährungsansprüche für Mängel nicht zu laufen beginnt.
3. Preist der Bauträgers im Verkaufsprospekt das Objekt als "Stadtwohnung der Spitzenklasse" an, können die Erwerber davon ausgehen, dass die Wohnung nicht nur über den Mindestschallschutz verfügt. Auch bei entgegenstehender vertraglicher Vereinbarung schuldet der Bauträger mindestens einen erhöhten Schallschutz.“
Die Klägerin machte gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses für u.a. die Beseitigung von Schallschutzmängeln an verbauten Aufzügen nebst Privatsachverständigenkosten usw. geltend. Bei der Klägerin handelt es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die seit dem Bezug des ersten Käufers von einer Immobilienbetreuung GmbH verwaltet worden war. Die Beklagte hatte die Wohnungseigentumsanlage dort errichtet und mit inhaltlich gleichlautenden Formularkaufverträgen an die Käufer und derzeitigen Eigentümer veräußert. Im Verkaufsprospekt hatte die Beklagte wie folgt beschrieben: "Direkt am Park bauen wir insgesamt vier Häuser in anspruchsvoller Architektur mit Stadtwohnungen der Spitzenklasse." In dem Objekt hat die Beklagte auch 18 von der Stadt geförderte Wohnungen nach dem "München- Modell" errichtet. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums war in den jeweiligen Kaufverträgen) wie folgt geregelt: "Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile und Anlagen werden unabhängig ... vom Verwalter unter Hinzuziehung eines vereidigten Sachverständigen unter Errichtung eines gemeinschaftlichen Protokolls übernommen und abgenommen.“
Zur Bestellung des Erstverwalters enthalten die Kaufverträge folgende Regelung: "Der Verkäufer behält sich das Recht vor, den ersten Verwalter zu bestellen. Der Käufer erteilt je unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB dem Verkäufer die Vollmacht, den Verwalter auszuwählen, zu bestellen und den Verwaltervertrag für die Dauer von höchstens fünf Jahren ab Bezugsfertigkeit der ersten Wohnung abzuschließen.“
In den Folgejahren erfolgten Begehungen durch den Verwalter zusammen mit einem Sachverständigen zur teilweisen Abnahme des Gemeinschaftseigentums und der Außenanlagen, die vom Verwalter auch unterschrieben worden waren.
Dann klagte u.a. eine Besitzerin gegen den Schalldruckpegel einzelner Aufzüge. In zwei Anwesen wären Aufzüge verbaut, deren Fahrschienen und Aufzugsmotor an der einschaligen Treppenraumwand befestigt wären und einen erheblichen Geräuschpegel erzeugten.
Das OLG gab ihrer Klage Recht. Sie formulierten u.a., „Der Klägerin steht gegen die Beklagte wegen der Schallschutzmängel an den beiden streitgegenständlichen Aufzügen ... ein Anspruch auf Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung in Höhe von 115.640,00 Euro brutto ... zu“.
Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden: