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Zurückbehaltungsrecht gegen Zwangsverwalter

26.10.2009 | Kaution

(ip/pp) Zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Zwangsverwalter wegen einer vom Vermieter nicht gemäß BGB angelegten Kaution hatte der Bundesgerichtshof (BGH) aktuell zu entscheiden. Der Kläger hatte eine Wohnung gemietet und an den Vermieter eine Kaution in Höhe von 480 € entrichtet; eine vom Vermögen des Vermieters getrennte Anlage der Kaution unterblieb. Über das Vermögen des Vermieters wurde darauf das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Beklagte wurde mit Beschluss des Amtsgerichts Lüneburg zum Zwangsverwalter des u.a. vom Kläger bewohnten Hausgrundstücks bestellt. Der Beklagte hat die Kaution nicht erhalten.

Der Kläger hatte Feststellung seiner Befugnis begehrt, die Miete bis zu einem Betrag von 480 € nebst Zinsen einzubehalten, bis der Beklagte ihm die Anlage der Mietkaution auf einem Treuhandkonto zugunsten des Klägers nachweist. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben, das Landgericht hatte die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung weiter.

Der BGH stellte fest, dass der Mietvertrag auch gegenüber dem Beklagten als Zwangsverwalter wirksam sei, da dem Kläger die Wohnung vom Vermieter schon vor der Beschlagnahme des Grundstücks überlassen war. Nach § 152 Abs. 2 ZVG habe der Verwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen, da der Schuldner dazu aufgrund der Beschlagnahme und der damit verbundenen Entziehung der Verwaltung und Benutzung des Grundstücks nicht mehr in der Lage sei.

“ Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass dem Kläger ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) an der laufenden Miete zusteht, weil er aus dem Mietverhältnis einen fälligen Gegenanspruch hat. Der Beklagte ist verpflichtet, einen Betrag in Höhe der vom Kläger gezahlten Mietkaution von 480 € gemäß § 551 Abs. 3 BGB zugunsten des Klägers anzulegen; diese Verpflichtung erstreckt sich auch auf die Zinsen, die bei gesetzeskonformer Anlage der Kaution angefallen wären und die Sicherheit erhöht hätten”.

“Hier benötigt der Kläger jedoch keinen vollstreckungsfähigen Titel, weil er den Anspruch auf Anlage der Kaution im Wege eines Zurückbehaltungsrechts verfolgt.”

BGH, Az.: VIII ZR 336/08