(ip/RVR) Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied kürzlich, dass eine Zwischenverfügung wegen Perplexität aufzuheben ist, „wenn ihr auch bei Ausschöpfung aller Interpretationsmöglichkeiten eine nachvollziehbarer Inhalt nicht entnommen werden kann“ und über den Nachweis der Verwaltereigenschaft nach § 24 Abs. 3 WEG, ob eine in Doppelfunktion tätige Person nur einmal unterschreibt, sowie die Erfordernis eines ergänzenden Identitätsnachweises des Verwalters für seine Zustimmung zur Wohnungseigentumsveräußerung.

Vorliegend verkaufte mit notariellem Kaufvertrag die Beteiligte zu 1 an die Beteiligte zu 2 im Juli 2000 das Wohnungseigentum. Die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch beantragte der Notar am 04.11.2009 unter Beifügung der beglaubigten Abschrift der Verwalterzustimmung mit Verwalternachweis.
Das Grundbuchamt beanstandete den Antrag mittels Zwischenverfügung vom 13. bzw. 30.11.2009. Hier sei der Verwalternachweis sei in grundbuchmäßiger Form zu erbringen und nach § 24 Abs. 6 WEG müssen drei Unterschriften vorliegen, da ein Beirat bestellt ist. Hiergegen wandte sich der Notar mit Schreiben vom 24.11. bzw. 10.12.2009 bei Identität von Versammlungs- und Beiratsvorsitzenden ist nach § 24 Abs. 6 WEG keine Doppelunterzeichnung notwendig. Das Amtsgericht half der Beschwerde nicht ab und übersandte die Angelegenheit zur Entscheidung an das Oberlandesgericht.

Das Oberlandesgericht gab der zulässigen Beschwerde statt und hob die Zwischenverfügung auf.

Das Oberlandesgericht führt aus, dass„soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, § 26 Abs. 4 WEG.“ Diese Niederschrift ist nach § 24 Abs. Abs. 6 Satz 2 WEG vom Vorsitzenden, einem Wohnungseigentümer und zusätzlich vom Verwaltungsbeiratsvorsitzenden, soweit ein solcher bestellt ist, zu unterzeichenen. Dieser Nachweis ist „nicht in der Form von § 29 GBO oder § 26 Abs. 3 WEG zu führen“

Den weiteren Ausführungen ist zu entnehmen, dass das vom Amtsgericht postulierte Erfordernis von drei Unterschriften inhaltlich unklar erscheint. Die Nachholung von Unterschriften scheidet aus.
Ferner führt das Oberlandesgericht aus, dass in der Zwischenverfügung dahingehend unzureichend ist, das vielmehr zu klären ist, ob die Verwaltereigenschaft nachgewiesen ist. Auch kommt in der Zwischenverfügung nicht zum Ausdruck, was dem Notar aufgegeben wird zur Erfüllung der Eintragungsvoraussetzungen.
Dies führt dazu, dass die Zwischenverfügungen „wegen Perplexität aufzuheben sind, weil ihnen auch bei Ausschöpfung aller Interpretationsmöglichkeiten ein nachvollziehbarer Inhalt nicht entnommen werden kann.“

Ferner stellt das Oberlandesgericht klar, dass das Grundbuchamt in der weiteren Bearbeitung davon auszugehen hat, dass der vorliegende Bestellungsbeschluss genügt nicht der öffentlichen Beglaubigung nach §129 Abs. 1 Satz 1 BGB. Nur einmal muss die Person unterschreiben, die in Doppelfunktion oder Personalunion tätig ist. Hier folgt das Oberlandesgericht der Rechtsprechung des Landgericht Lübeck, wenn der „Beiratsvorsitzende zugleich Versammlungsvorsitzender“ ist, „so genügt es im Allgemeinen, wenn er und ein Wohnungseigentümer die Niederschrift mit dem Beschluss über die Verwalterbestellung unterschreiben.“
Im zu entscheidenden Fall fehlt es an der Beglaubigung der Unterschrift in der Funktion des Miteigentümers, diese erfolgte lediglich als Beirat.

Auch verlangt die Rechtspflegerin nicht zu Recht den Nachweis der Identität des Verwalters bei der Verwalterzustimmung. Aus der Niederschrift der Eigentümerversammlung ist nicht ersichtlich, dass ein anderer Verwalter bestellt werden sollte. Eine Verwechslungsgefahr wurde nicht aufgezeigt. Ein ergänzender Identitätsnachweis ist nicht erforderlich.


OLG Düsseldorf vom 22.02.2010, Az. I-3 Wx 263/09, 3 Wx 263/09


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