(ip/RVR) Das OLG Düsseldorf äußerte sich kürzlich zu einem Formularmietvertrag, mit dem `sonstige Betriebskosten´ auf einen gewerblichen Mieter abgewälzt werden sollten. Sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV können nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Umlegung der - konkret bezeichneten - Kosten mit dem Mieter vereinbart wurden. Die Formulierung einer AGB, "sonstige Kosten im Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes" seien vom Mieter zu tragen sei auch gegenüber dem gewerblichen Alleinmieter eines Grundstücks derart intransparent, dass sie gem. § 307 Abs. 1 BGB keine Wirkung entfaltet, so das OLG. Nach § 307 Abs. 1 S. 2 BGB sind Verwender von AGB nach verpflichtet, wirtschaftliche Belastungen für den durchschnittlichen Vertragspartner soweit erkennbar zu machen, wie es nach den Umständen gefordert werden kann. Mit Blick darauf, dass nach § 535 Abs. 1 S. 3 BGB grds. der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, muss dem Mieter - auch dem gewerblichen Mieter - deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn abgewälzt werden; die genannte Formulierung ließe die vom Mieter zu tragende Kostenlast nicht ansatzweise in einer dem Bestimmtheitsgebot genügenden Weise erkennen.

Andere Betriebskostenpositionen sind in dem Vertrag - konkreter bezeichnet - als vom Mieter zu tragen vereinbart; zur "Erläuterung" einzelner Positionen soll die entsprechende Position der Betriebskostenverordnung dienen. Das OLG versteht dies nicht als allgemeine Bezugnahme auf § 2 BetrKV, sondern lediglich als eine Auslegungshilfe bzgl. der tatsächlich aufgeführten Betriebskostenarten.

Vereinbart ist u.a. die Umlage der Kosten von "Gebäude- und Haftpflichtversicherung".
Die entsprechende Position der BetrkV ist § 2 Nr. 13 BetrkV: Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Dies sind grds. alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen. Als Sachschadenversicherung zähle auch die Elektronikversicherung der Brandmeldeanlage zum Kreis der in § 2 Nr. 13 BetrkV geregelten Kosten und sei aufgrund der vertraglichen Formulierung und der vertraglich vorgesehenen erläuternden Bezugnahme auf die BetrkV in den Kreis der vertraglichen umlegbaren Kosten der Gebäude- und Haftpflichtversicherung einbezogen, ohne dass es ihrer ausdrücklichen Nennung in der vertraglichen Betriebskostenaufstellung bedurfte.

Nach dem Vertrag ist der Mieter außerdem verpflichtet, Kosten des "Wach- und Schließdienstes" zu tragen. Weil Kosten für Wach- und Schließdienste in der BetrKV nicht expressis verbis aufgeführt sind, können sie nur umlagefähig sein, wenn sie als sonstige Betriebskosten dem allgemeinen Betriebskostenbegriff § 1 Abs. 1 BetrkV entsprechen, und außerdem in der Umlagevereinbarung ausdrücklich genannt sind. Die hier u.a. streitgegenständlichen Kosten der Überwachungsanlage sind ausdrücklich nicht vereinbart und können sprachlich nicht den vertraglich als umlagefähig vereinbarten Kosten des "Wach- und Schließdienstes" zugeordnet werden.

Weiters ist vereinbart, dass die Kosten der "Wartung der gebäudetechnischen Ausstattung (Tore, Klimaanlage, Heizung, Aufzug etc.)" abrechnungsfähig sind. Unter dieser Position werden erfolglos Kosten für den Aufzugsnotruf geltend gemacht: Kosten für den erstmaligen Anschluss des Aufzugsnotrufs sind schon begrifflich keine Betriebskosten, da sie nicht laufend entstehen. Andere für den Notruf entstandene Kosten seien keine Wartungskosten (sondern Kosten der Beaufsichtigung und Überwachung i. S.v. § 2 Nr. 7 BetrKV, die hier vertraglich nicht berücksichtigt wurden). Im übrigen seien die im Klammerzusatz aufgeführten Beispiele (mangels Bestimmtheit des Kürzels "etc.") in Anwendung der Zweifelsregelung des § 305 c Abs. 2 BGB als enumerativ einzustufen.

OLG Düsseldorf vom 15.12.2011, Az. 10 U 96/11


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