(ip/RVR) Das Oberlandesgericht München hatte in seinem Beschluss vom 26.08.2009 die Frage nach dem Vollzug eines Grundstücksgeschäfts mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu beantworten.

Nach Auflassung vom 07.09.2006 waren als Eigentümer zweier Grundstücke seit dem 23.01.2007 die Beteiligten zu 3 und 4 „als Gesellschafter nach dem bürgerlichen Recht“ eingetragen. Der Beteiligte zu 4 handelte bei dem Erwerb der Grundstücke aufgrund einer Vollmacht vom 22.08.2000 auch für den Beteiligten zu 3. Diese Vollmacht berechtigte wechselseitig die Beteiligten zu 3 und 4 zu Grundstücksgeschäften aller Art.
Der Grundbesitz wurde mit notariellem Vertrag vom 24.03.2009 an die Beteiligte zu 1 veräußert. Seitens des Verkäufers handelte der Beteiligte zu 3 im eigenen Namen und auch als Bevollmächtigter für den Beteiligten zu 4 aufgrund derselben Vollmacht. Nach der Bewilligung der Beteiligten beantragte die Beteiligte zu 1 als Käuferin die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung.

Das Grundbuchamt wies mit Beschluss vom 06.05.2009 den Eintragungsantrag zurück.

Das Landgericht wies die dagegen eingelegte Beschwerde, der nicht abgeholfen wurde, mit Beschluss vom 26.05.2009 zurück.

Das Oberlandesgericht entschied: „Die Rechtsbeschwerde ist statthaft und zulässig (§§ 78, 80 Abs. 1 Satz 2, § 15 GBO). ... Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg.“
„Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung auf der Grundlage des aktuellen Rechts nicht stand (§ 78 Satz 1 GBO, §§ 546, 559 ZPO).“ Dies wurde unter anderem damit begründet, dass das Beschwerdegericht entgegen dem allgemeinen, auch im Grundbuchverfahren geltenden Grundsatz, dass bei einem Wechsel der Gesetzgebung die angefochtene Entscheidung in der Rechtsbeschwerdeinstanz allein im Rahmen des neuen materiellen Rechts zu prüfen ist, wenn es nach seinem zeitlichen Geltungswillen das strittige Rechtsverhältnis erfasst, das frühere materielle Recht anwendete.

Das OLG führte aus, dass die GbR materiell grundbuchfähig ist, so dass sie Eigentum an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten sowie beschränkte dingliche Rechte an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten erwerben kann. „Ein Grundstück, als dessen Eigentümer mehrere natürliche Personen mit dem Zusatz „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ (oder, wie hier, „als Gesellschafter nach dem bürgerlichen Recht“) eingetragen sind, ist nicht gesamthänderisch gebundenes Eigentum dieser natürlichen Personen, sondern Eigentum der GbR (BGH NJW 2009, 594 bei Rn. 11; BGH NJW 2006, 3716).“

Der Senat legt die notarielle Urkunde vom 24.03.2009 zunächst dahin aus, dass die Eigentumsvormerkung an den beiden Grundstücken nicht von den beiden Gesellschaftern, sondern von der insoweit rechtsfähigen Gesellschaft selbst bewilligt werden soll (§ 885 Abs. 1 BGB; § 19 GBO). Das OLG führt aus: „Mit Blick auf die bisher bestandene Rechtsunsicherheit lässt sich der Urkunde entnehmen, dass seitens des Verkäufers der wahre Rechtsträger die maßgeblichen Erklärungen abgeben wollte und abgegeben hat.“

Darüber hinaus stellt das OLG fest, dass es einer vertieften Betrachtung, ob und wie die GbR in ihrer Existenz und in ihrem Mitgliederbestand ohne Gesetzesänderung verfahrenstechnisch korrekt nachzuweisen wäre, nicht bedarf. Dies ist dem Umstand zu verdanken, dass der Gesetzgeber durch das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften (ERVGBG) vom 11.08.2009 (BGBl. I S. 2713) den veränderten Gegebenheiten, die die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Rechtsfähigkeit der GbR und zu ihrer Eintragung im Grundbuch mit sich brachte, Rechnung getragen hat.

Eventuelle Zweifel an der Existenz der GbR und an deren Gesellschafterbestand stehen der beantragten Eintragung nicht entgegen. „Wirken alle Gesellschafter entsprechend ihrer organschaftlichen Stellung (§ 709 Abs. 1, § 714 BGB) am Grundstücksgeschäft mit, ist der Nachweis einer wirksamen Vertretung der GbR überdies durch die Vermutung der §§ 899a, 892 BGB abgedeckt. Handeln hingegen nur einzelne Gesellschafter in (rechtsgeschäftlicher) Vertretung der GbR, ist die Vertretungsmacht gegenüber dem Grundbuchamt – wie bisher – in der Form des § 29 Abs. 1 GBO zusätzlich nachzuweisen. Dieser Nachweis ist hier erbracht.“

OLG München 34 Wx 054/09


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