(ip/RVR) Der V. Zivilsenat des BGH entschied kürzlich, dass Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden können; Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.

Anlass für diese Entscheidung war ein Streit um die Wirksamkeit von Beschlüssen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), mit denen u.a. die Erneuerung der Heizzentrale, der Steigleitungen sowie aller notwendigen Verteilungsleitungen und Heizkörper, sowie die Aufbringung einer Sonderumlage "für das Sondereigentum" beschlossen wurde. Nach der Teilungserklärung stehen "die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung an" im Sondereigentum der Wohnungseigentümer.

Das Berufungsgericht vertrat hierzu die Ansicht, dass die angefochtenen Beschlüsse nicht in das Sondereigentum der Kläger eingriffen; auch die Heizkörper und die Anschlussleitungen in ihren jeweiligen Wohnungen stünden nicht im Sonder-, sondern im Gemeinschaftseigentum. Die entgegenstehende Regelung in der Teilungserklärung sei unwirksam. Eine Zentralheizungsanlage stehe mit allen ihren Bestandteilen im Gemeinschaftseigentum.

Der V. Senat hingegen befand die streitgegenständlichen Beschlüsse hinsichtlich der Erneuerung der Heizkörper und der dazugehörigen Anschlussleitungen in den Wohnungen sowie hinsichtlich der Aufbringung der hierfür vorgesehenen Sonderumlage mangels diesbezüglicher Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für nichtig:

Weil die Heizkörper und Anschlussleitungen nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum der Wohnungseigentümer gehören ist ihre Erneuerung Angelegenheit des einzelnen Wohnungseigentümers, nicht Aufgabe der Gemeinschaft.

Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für die Heizkörper und Anschlussleitungen ergibt sich auch nicht daraus, dass es unzulässig wäre, diese in der Teilungserklärung zu Sondereigentum zu erklären. Die Regelung in der Teilungserklärung ist vielmehr wirksam und deshalb maßgeblich.  Ob die Heizkörper in den Wohnungen einer Wohnanlage mit Zentralheizung und die dazugehörigen Anschlussleitungen Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind, wird unterschiedlich beurteilt. Der Senat beschied, dass die Heizkörper und Anschlussleitungen jedenfalls durch die Teilungserklärung (oder eine nachträgliche Vereinbarung) dem Sondereigentum der Wohnungseigentümer zugeordnet werden können. Er führte hierzu näher aus:

Nach § 5 Abs. 2 WEG stehen nur solche Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Diese Voraussetzung ist nicht bei allen Bauteilen einer Zentralheizungsanlage gegeben, die aus einer Heizzentrale und einem Leitungssystem bestehen, das die Heizwärme in der Wohnanlage zur Abnahme durch die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt. Allen Wohnungseigentümern dienen die Heizzentrale und die Leitungen zur Verteilung der Heizwärme in der Anlage. Die in den Wohnungen aufgestellten Heizkörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen dienen dagegen bei einer solchen Anlage nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. § 5 Abs. 2 WEG steht jedenfalls der hier getroffenen Regelung, dass diese Bauteile Sondereigentum sein sollen, nicht entgegen.

Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass eine Heizungsanlage ein in sich geschlossenes System darstellt, wie von den Vertretern der Gegenmeinung geltend gemacht wird.

Eine Zentralheizungsanlage kann auch so ausgelegt sein, dass die einzelnen Wohnungen in einem Mindestumfang beheizt werden müssen. Auch eine solche Systemvorgabe macht aber die angeschlossenen Heizkörper nebst Anschlussleitungen nicht zu einem unverzichtbaren Bestandteil der zentralen Teile der Heizungsanlage, sondern führt (nur) dazu, dass alle Wohnungseigentümer - ob angeschlossen oder nicht - nach § 14 Nr. 1 i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG verpflichtet sind, ihre Wohnungen entsprechend den Mindestvorgaben des Systems zu beheizen.

Die Heizkörper in den einzelnen Wohnungen nebst Anschlussleitungen sind auch nicht deshalb Gemeinschaftseigentum, weil an eine Zentralversorgungseinrichtung nur Heizkörper angeschlossen werden können, die nach Zahl, Bauart, Zuschnitt, Anschlussart und Erhaltungszustand mit der Zentraleinrichtung kompatibel sind und deren ordnungsgemäßes Funktionieren nicht beeinträchtigen. Solche technische Beschränkungen bei der Benutzung der Gemeinschaftseinrichtung können den Wohnungseigentümer faktisch zwingen, neue Heizkörper und Anschlussleitungen anzuschaffen. Eine Legitimation der Gemeinschaft, dem einzelnen Wohnungseigentümer die Erneuerung auch technisch kompatibler Heizkörper und Anschlussleitungen aufzuzwingen oder umgekehrt eine von ihm für sich angestrebte Erneuerung mit technisch kompatiblen Geräten oder deren technisch vertretbare Verlegung innerhalb seiner Wohnung zu verweigern, lässt sich aus den technischen Vorgaben der zentralen Einheiten der Anlage indessen nicht ableiten.

Diesem Ergebnis steht auch die angebliche "Systemverantwortlichkeit" der Gemeinschaft nicht entgegen. Mit ihr begründen manche Stimmen die Zuordnung der Heizungs- und Thermostatventile zum Gemeinschaftseigentum. Der Senat entschied nun hierzu, dass wenn die Heizkörper und dazugehörige Leitungen durch die Teilungserklärung (oder eine nachträgliche Vereinbarung) dem Sondereigentum zugeordnet sind, vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate Sondereigentum sind. Das Vorhandensein solcher Geräte, die auch zur Steuerung oder Überwachung benötigt werden, ist Voraussetzung für die Möglichkeit eines Anschlusses an die Heizungsanlage, stellt aber eine Regelung in der Teilungserklärung nicht in Frage, derzufolge Heizkörper Sondereigentum sein sollen.

Die Zuordnung von Heizkörpern und Anschlussleitungen zum Gemeinschaftseigentum ist auch nicht deshalb erforderlich, weil sich eine solche Anlage anders nicht erneuern ließe. Die Erneuerung der Heizzentrale und zentralen Verteilungsleitungen einer Zentralheizung kann zwar dazu führen, dass vorhandene alte Heizkörper und Anschlussleitungen nicht mehr an die neue Anlage angeschlossen werden können, weil sie diese beschädigten oder Aggregate der Zentralanlage störten. Weil für einen Wohnungseigentümer, der seine Heizkörper und Anschlussleitungen nicht erneuern möchte, die weitere Versorgung mit Heizwärme nicht auch unter Verwendung seiner alten Bauteile gewährleistet werden muss, stünde dies der Durchführung der beschlossenen Erneuerung der Zentraleinheiten der Anlage aber nicht entgegen. Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss die Gemeinschaft den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen geben. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind.

BGH vom 08.07.2011, Az. V ZR 176/10

 

© Copyright immobilienpool.de Media / RVR Rechtsanwälte Stuttgart