(IP/CP) Über die Grenzen des Kündigungsrechtes von Mietverträgen bei mangelndem Wärmeschutz ging es in einem aktuellen Verfahren vor dem Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. Die Klägerin vermietete dem Beklagten Räume zum Betrieb eines Versicherungsbüros. Der reklamierte bei der Vermieterin jedoch, dass seit Frühjahr dort Temperaturen von über 26 °Celsius herrschten und forderte sie auf, dafür zu sorgen, dass die Temperatur in seinen Räumen 26 °Celsius nicht übersteige. Als dies nicht kurzfristig umgesetzt wurde, kündigte er fristlos unter Hinweis auf die Hitzebelastung.

Vor Gericht behauptete er zudem, bei Errichtung des Mietobjektes habe die Klägerin die Anforderungen der entsprechenden aktuellen DIN-Normen verfehlt, so dass in dem Mietobjekt bis zum Ausspruch der Kündigung durchschnittlich 30 °Celsius oder mehr geherrscht hätten: wie bereits in den Vorjahren. Einen Widerspruch gegen die vor Kurzem von ihm akzeptierte Verlängerung des Mietvertrages habe er unterlassen, da ein Vertreter der Vermieterin ihm zugesichert habe, die Temperaturproblematik dadurch künftig zu verbessern, dass das Kühlungsverfahren geändert werden solle.

Das OLG gab der auf Weiterführung des Mietverhältnisses klagenden Vermieterin Recht: Das Mietverhältnis zwischen den Parteien sei durch die Kündigung nicht beendet worden. Es bestehe kein Sonderkündigungsgrund wegen unzureichender Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Der sei nur gegeben, wenn sich die Mietsache nicht in vertraglich vereinbartem Zustand befände, sondern mängelbehaftet sei. „Ein Mangel ... ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Fehlt zur Beschaffenheit der Mietsache eine ausdrückliche Parteiabrede, wie hier zum Wärmeschutz, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen“. Ferner sei die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Mieter bei Vertragsschluss oder dessen Verlängerung den Mangel der Mietsache kenne. „Die Kenntnis des Beklagten vom unzureichenden Wärmeschutz bei Vertragsverlängerung ist unstreitig.“

OLG Brandenburg, AZ.: 3 U 100/09


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