(ip/pp) Zum Thema “Sachverständigen-Bestellung durch einen Verwalter” bei Baumängeln hatte das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt jetzt zu entscheiden. Der Antragsteller war Eigentümer einer Wohnung in einer Eigentumsanlage, die Antragsgegnerin die ehemalige Verwalterin der Liegenschaft. Der Antragsteller nahm die Antragsgegnerin auf Schadensersatz wegen schuldhafter Verletzung ihrer Verwalterpflichten in Anspruch, da er seine zuvor vermietete Wohnung nach Kündigung über zwei Jahre infolge Nässeschäden nicht selbst nutzen konnte. In dieser Zeit musste er Miete und Nebenkosten für die Beibehaltung einer Mietwohnung für sich und seine Ehefrau aufwenden.

Das Anwesen war Anfang der 60er Jahre als Geschäftshaus errichtet und später als Warenhaus genutzt worden. Anfang der 80er Jahre wurde es teilweise abgebrochen und zu einem Geschäftshaus mit Ladenflächen und 15 Eigentumswohnungen umgestaltet. Pläne, aus denen sich die Lage der Entwässerungsleitungen ergibt, existierten nicht bzw. entsprachen nicht den tatsächlichen Gegebenheiten. Bereits früh gab es Nässeprobleme im Haus. Diese waren immer wieder Gegenstand von Eigentümerversammlungen, ohne dass jedoch Beschlüsse gefasst wurden. So wurde u. a. in einem frühen Protokoll einer Eigentümerversammlung unter "Sonstiges" festgehalten, dass verschiedene Besichtigungen des Objekts mit Baufachleuten stattfanden - wegen Wasserschäden im rückwärtigen Hausbereich durch Regenwasser - eine genaue Ursachenermittlung aber noch nicht möglich war, da die Fachleute unterschiedliche Auffassungen zu den möglichen Ursachen vertraten. Die genaue Erforschung der Ursachen werde noch Zeit in Anspruch nehmen. Nach deren Feststellung werde der Versammlung ein Konzept zur Behebung der Schäden unterbreitet werden.

Die Vorverwalterin hatte die Antragsgegnerin bereits über einen vorgesehenen, aber durch einen Gutachter abgesagten Termin zur Klärung der Nässeschäden informiert. Nach Übernahme der Verwaltung der Eigentumsanlage durch die Antragsgegnerin wurde in den Eigentümerversammlungen das Problem der Feuchtigkeit erneut angesprochen; eine Beschlussfassung erfolgte aber nicht. Erst Jahre später wurde im Protokoll einer Eigentümerversammlung im Rahmen eines allgemeinen Berichts zu anstehenden Instandhaltungsarbeiten u. a. avisiert, mit dem Verwaltungsbeirat und der Verwaltung solle mit einem Gutachter für dauerelastische Fugen eine Begehung am Objekt vorgenommen werden, da aufgrund der in der letzten Zeit zahlreichen aufgetretenen Feuchtigkeitsprobleme eine der Hauptursachen bei den Fugen vermutet werde. Ein Verwaltungsbeiratsmitglied werde diesbezüglich den Kontakt zu einem Gutachter herstellen. Eine Beschlussfassung erfolgte nicht, ebenso wenig eine Begehung mit einem entsprechenden Gutachter. Darauf hatte die Antragsgegnerin im Rahmen einer folgenden Eigentümerversammlung darauf hingewirkt, dass ein Beschluss gefasst wurde, wonach ein Sachverständiger zur Ermittlung der Schadensursachen beauftragt werden solle.

Dann entstanden in der Wohnung des Antragstellers stärkere Wasserschäden. Der Antragsteller hatte seine Wohnung zu diesem Zeitpunkt noch vermietet, hatte aber wegen Eigenbedarfs gekündigt und wollte die Wohnung selbst beziehen. Nachdem seine Mieterin ihm Wasserflecken an der Wohnzimmerdecke gemeldet hatte, informierte er die Antragsgegnerin. Darauf erhielt diese die Wohnungsschlüssel und beauftragte Handwerker, die die Decke aufbrachen, um nach der Schadensursache zu suchen und ein Gussrohr austauschten. Der Antragsteller hatte zwischenzeitlich bereits Termine mit dem Maler und Parkettleger vereinbart. Nachdem die Decke wieder verschlossen war, Wandschäden beseitigt und Parkettlegearbeiten begonnen hatten, trat nach einem Gewitterregen erneut Wasser über die Wohnzimmerdecke in die Wohnung ein. Die Antragsgegnerin veranlasste darauf die Entfernung des Parkettbodens und nochmalige Öffnung der Decke im Wohnzimmer und stellte Heißluftventilatoren zur Trocknung auf. Als Ursache nahm sie einen undichten Bodenablauf auf dem darüberliegenden Balkon der Wohnung eines weiteren Eigentümers an.

So kam es in der Folge mehrmalig, begleitet von unterschiedlichsten Reparaturversuchen, zu erneuten Wassereinbrüchen. Endlich, nach Jahren, entdeckte ein Dachdecker, nachdem die Decke in der Wohnung des Antragstellers weiträumig geöffnet worden war, eine Regenwasserrinne mit Abfluss ins Hausinnere. Nach einer künstlichen Bewässerung dieser Rinne stand dann fest, dass dies die Ursache für die Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung des Antragstellers war. Nach der Verlegung der Dachentwässerung wurden sodann die Malerarbeiten in der Wohnung des Antragstellers begonnen, die wegen Schädlingsbefalls unterbrochen wurden. Der Antragsteller monierte die Malerarbeiten als unzureichend; über den Umfang der Parkettlegearbeiten bestanden Uneinigkeiten zwischen den Parteien. Der Antragsteller begehrte darauf von der Antragsgegnerin die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von knapp 22.000 Euro für die von ihm aufgewendete Miete und Nebenkostenvorauszahlungen mehrerer Jahre. Er machte geltend, die Antragsgegnerin habe sowohl ihre gesetzlichen Pflichten nach § 27 Abs. 1 Ziff. 1- 3 WEG als auch ihre Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag verletzt, da sie es unterlassen habe, Beschlussfassungen betreffend die zur Verhinderung der Wasserschäden erforderlichen Maßnahmen in die Wege zu leiten. Die Antragsgegnerin habe nur ungeeignete Reparaturversuche ins Blaue hinein in Auftrag gegeben, anstatt einen Gutachter einzuschalten. Wenn die Antragsgegnerin rechtzeitig tätig geworden wäre, hätte der Antragsteller wie geplant seine Wohnung nutzen können und ihm wäre kein Schaden entstanden. Die Antragsgegnerin trat dem Antrag entgegen, da sie nicht für die Vornahme von Instandhaltungsmaßnahmen durch die Gemeinschaft hafte und ferner nicht für ihre Erfüllungsgehilfen, die eingeschalteten Handwerker. Es fehle auch an der erforderlichen Kausalität zwischen einem behaupteten Unterlassen ihrerseits und dem vorgetragenen Schaden des Antragstellers.

Das OLG entschied:

“1. Der einzelne Wohnungseigentümer bedarf zur Durchsetzung eines ihm als Einzelgläubiger gegen den Verwalter zustehenden Schadensersatzanspruchs nicht der Ermächtigung durch die Gemeinschaft.

2. Die Pflicht des Verwalters gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG beschränkt sich bei Baumängeln darauf, diese festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über die weiteren Schritte herbeizuführen. Aus eigenem Recht ist der Verwalter nicht befugt, einen Sachverständigen zu bestellen.

3. Haben der Verwalter und die Wohnungseigentümer bzw. der geschädigte Wohnungseigentümer hinsichtlich Baumängel und ihren Ursachen den gleichen Kenntnisstand, obliegt es Letzteren, einen Beschluss der Gemeinschaft zur Feststellung der Mängelursache und deren Beseitigung rechtzeitig herbeizuführen.

4. Der mit der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragte Unternehmer ist nicht Erfüllungsgehilfe des Verwalters.”

OLG Frankfurt, Az.: 20 W 115/06