(ip/pp) In einem aktuellen Verfahren des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart ging es um die Kündigungsbegründung „mehrmalige erfolglose Lastschriftabbuchung“ von Mieten.

Ein Vermieter eines Fleischereifachgeschäftes war berechtigt gewesen, von einem Mieter den Mietzins per Lastschriftabbuchungsverfahren zu seinen Gunsten einzuziehen. Dieses Verfahren wurde dann auch eingerichtet und verlief jahrelang problemlos.

Wegen Liquiditätsproblemen bei der Beklagten kam es aber nach Jahren zu Lastschriftrückgaben. Im Zusammenhang damit fanden Telefonate zwischen der Buchhaltung des Vermieters und dem Leiter der Buchhaltung des Mieters statt. Unstreitig wurden dabei Termine für die Nachentrichtung der Mietzinsen vereinbart, sowie teilweise die Verrechnung mit dem Guthaben der Beklagten auf dem Kundenkartenkonto der Klägerin besprochen. Die rückständigen Mieten wurden darauf entsprechend der Absprachen durch Überweisung und Verrechnung mit dem Kundenkartenguthaben beglichen.

Der Vermieter nahm in der Folge aber aufgrund Verärgerung keinen Lastschrifteinzug mehr vor – die Kosten der Rücküberweisung und die generellen Mühen waren ihm zu hoch. Er kündigte das Mietverhältnis zwischen den Parteien wegen Zahlungsverzuges - und forderte den Mieter zur Herausgabe der gemieteten Räumlichkeiten auf.

Der widersprach – er sei nicht über die Einstellung der Lastschriften informiert worden. Die Konten wären entsprechend gedeckt gewesen, allfällige Außenstände würden umgehend durch ihn angewiesen.

Das OLG gab ihm Recht:

„1. Wird die Einziehung von Mietzinsforderungen im Lastschriftverfahren vereinbart, so kommt der Schuldner nicht in Verzug, wenn der Gläubiger von der Ermächtigung keinen Gebrauch mehr macht, ohne dies vorher anzukündigen.

Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Einziehung im Lastschriftverfahren unterbleibt, weil es zu einzelnen Rücklastschriften gekommen ist.

Anders verhält sich die Sachlage nur dann, wenn so konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass keine Deckung besteht, dass es treuwidrig wären, wenn der Schuldner sich weiterhin auf das Lastschriftverfahren berufen könnte.*)

2. Die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs verstößt gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter bei einem lange Zeit unproblematischen Verhältnis bei Auftreten von Zahlungsschwierigkeiten sich zunächst mit dem Mieter einvernehmlich auf kurzfristige Ratenzahlungen verständigt, die auch eingehalten werden, und er so die Zahlungsverzögerungen hinnimmt, dann jedoch bei unveränderter Sachlage gleichartige Zahlungsverzögerungen ohne vorherige Abmahnung oder Warnung zum Anlass für eine außerordentliche Kündigung nimmt.“

OLG Stuttgart, Az: 5 U 20/08