(ip/pp) Zur Auslegung des in einem formularmäßigen Mietvertrag über die Wohnräume verwendeten Begriffs „Mietraumfläche“ hatte der Bundesgerichtshof (BGH) aktuell zu entscheiden. Der Kläger hatte eine Drei-Zimmer-Dachgeschosswohnung der Beklagten gemietet. Im Formularmietvertrag war unter Nr. 1.1. unter anderem aufgeführt:

„Vermietet werden die nachfolgend aufgeführten Räume im Hause ... 3 Zimmer ... 1 Küche 1 Flur ... 1 WC mit Dusche ... Kellerraum Nr. 6. Dem Mieter werden die Mieträume vermietet als [x] Wohnräume [ ] gewerbliche Räume [ ] sonstige Nutzung. Die Mietraumfläche beträgt ca. 61,5 m2.“

Die handschriftlich eingefügte Flächenangabe von 61,5 m² entsprach der Grundfläche der Wohnung. Unter Berücksichtigung der Dachschrägen betrag die Wohnfläche im Sinne der §§ 42-44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) dagegen nur 54,27 m2. Der Kläger machte nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von knapp 1.700,- Euro nebst Zinsen wegen der sich ergebenden Flächenabweichung geltend.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Das Landgericht hatte die dagegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte er sein Zahlungsbegehren weiter.

Die Revision des Klägers hatte Erfolg. Ihm stand wegen einer Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche dem Grunde nach ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu.

„1. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete bestehen kann, wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10 % abweicht und damit ein zur Minderung berechtigender Mangel im Sinne von § 536 BGB gegeben ist.“

„ Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann aber nicht angenommen werden, dass der Begriff „Mietraumfläche“ im vorliegenden Fall dahin auszulegen ist, dass die Parteien darunter die reine Grundfläche der Wohnung und nicht die Wohnfläche im Sinne der §§ 42 bis 44 II. BV verstanden haben. Das Berufungsgericht hat nicht beachtet, dass die Beklagten ein Mietvertragsformular nach dem so genannten „Sigel-Einheitsmietvertrag“ verwendet haben, dessen Auslegung den rechtlichen Anforderungen unterliegt, die für Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten.

a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind.“

„Wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt, existiert für den Begriff „Mietraumfläche“ kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch ... . Es kann daher nicht ohne weiteres angenommen werden, ein durchschnittlicher Mieter verstehe unter dem Begriff die Grundfläche der vermieteten Wohnräume. Denn wenn Räume wie hier als Wohnräume vermietet werden, liegt es nahe oder kommt zumindest in Betracht, dass der Mieter davon ausgeht, dass die Flächenangabe diesem Charakter Rechnung trägt und entsprechende Maßangaben die Wohnfläche bezeichnen. Ob aus den vom Berufungsgericht angeführten Gründen auch ein abweichendes Verständnis des Begriffs „Mietraumfläche“ - etwa im Sinne von Grundfläche - in Betracht kommt, kann dahingestellt bleiben. Zwingend ist ein solches Verständnis, wie dargelegt, jedenfalls nicht.

b) Ist somit ein eindeutiges Verständnis des Begriffs „Mietraumfläche“ nicht festzustellen, ist nach der Regel des § 305c Abs. 2 BGB im Zweifel die für den Verwendungsgegner günstigste Auslegung vorzuziehen. Für den Kläger, der eine Mietminderung wegen Flächenabweichung geltend macht, ist es günstiger, unter dem Begriff „Mietraumfläche“ die Wohnfläche zu verstehen, da diese wegen der Dachschrägen kleiner ist als die Grundfläche der Wohnung“.

BGH, Az.: VIII ZR 244/08