Kosten und Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie

Die Kostenpunkte beim Kauf einer Immobilie sind eigentlich recht übersichtlich. 

Folgende Kosten kommen beim Kauf einer Immobilie auf jeden Fall auf Sie zu:

  1. Der Kaufpreis der Immobilie
  2. Die Finanzierungskosten
  3. Die Kaufnebenkosten

In der Regel sind die Kaufnebenkosten innerhalb von 2 - 8 Wochen nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags zu begleichen.
Der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung und die Übergabe der Immobilie werden zwischen Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag festgelegt.

Die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie sind bei der Planung auf jeden Fall von vornherein als feste Größe mit einzubeziehen. Im Einzelfall können sich diese auf bis zu 13 % der Kaufsumme summieren.
Es gibt drei bedeutende Nebenkosten:

  1. Notargebühren / Grundbucheintragungen
  2. Grunderwerbssteuer
  3. Maklercourtage

Die Notargebühren / Grundbucheintragungen

Diese Kosten in Höhe von ca. 1,5 % des Kaufpreises enthalten:

  • den Kaufvertragsentwurf und die Zusendung des Entwurfes
  • die Terminvereinbarung zur Vertragsunterzeichnung
  • die eigentliche notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
  • die Einholung aller behördlichen Genehmigungen:
    + Vorkaufsverzichtbescheinigung der Gemeinde
    + Information an das Finanzamt bezüglich der Grunderwerbsteuer
    + Einholung der Unbedenklichkeitsbescheinigung beim zuständigen Finanzamt
  • die Kontrolle der Löschung der Grundschulden des Verkäufers
  • Weitergabe an das Grundbuchamt
  • Benachrichtigung der Fälligkeit des Kaufpreises
  • Kontrolle / Einhaltung aller sonstigen für das Zustandekommen des Kaufvertrages relevanten Vereinbarungen bis zur endgültigen Umschreibung des Objekts
  • Eintragung der Auflassungsvormerkung
  • Eintragung der Sicherungshypothek
  • Löschung der Grundschulden
  • Eintrag ins Grundbuch

Die Grunderwerbsteuer

Diese beträgt momentan zwischen 3,5 % und 6,5 % der Kaufsumme (variiert je nach Bundesland).
Der Notar wird das Finanzamt über den Kauf informieren. Innerhalb von 2 - 4 Wochen ist mit der Zahlung zu rechnen.

Die Maklergebühren (Courtage)

Wird die Immobilie über einen Makler erworben, ist zusätzlich eine Maklergebühr zu entrichten. Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgeschrieben. Je nach regionalen Gepflogenheiten lagen diese bis Ende 2020 zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises. Seit 23.12.2020 greift jedoch das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ und Verkäufer und Käufer teilen sich die Courtage im Regelfall jeweils hälftig. 

Rückabwicklung eines Kaufvertrages

Finanzierungsprobleme, neu entdeckte gravierende Mängel oder tragische persönliche Entwicklungen können mitunter eine Rückabwicklung des Kaufvertrages nötig machen.
Da es sich dabei um eine Auflösung eines notariell beglaubigten Eigentumsbertrags handelt und mit beträchtlichen Kosten verbunden ist, dürfte dies wirklich nur der letzte Ausweg sein.
In jedem Fall sollten Sie zunächst das Gespräch mit dem Verkäufer und dem Notar suchen. Liegt eine wirklich schwerwiegende Begründung vor, kommt Ihnen der Verkäufer vielleicht großzügig entgegen und verzichtet auf umfangreiche Entschädigung. Dies gilt insbesondere auch für den Fall, dass die Bank einen Rückzieher von der Finanzierung macht (vor der Beurkundung des Kaufvertrags sollte in jedem Fall ein Finanzierungsnachweis vorliegen). Versuchen Sie hier vor allem Zeit zu gewinnen um eine alternative Finanzierung zu finden. Je nach Lage empfiehlt es sich, lieber einen kleinen Säumniszuschlag in Kauf zu nehmen, als die möglicherweise weitaus höheren Kosten einer Rückabwicklung.
Sollte keine alternative Finanzierung möglich sein, scheuen Sie sich nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Die örtliche Schuldnerberatungsstelle kann versuchen, eine Lösung oder Schlichtung mit der Bank oder dem Verkäufer zu erzielen.
Muss trotz alledem eine Rückabwicklung vollzogen werden, was auch der Fall sein kann, wenn Sie als Verkäufer die Immobilie nicht fristgerecht übergeben, können folgende Kosten auf Sie als Käufer zukommen:

  • Die bereits entstandenen Notarkosten
  • Die Notarkosten der Rückabwicklung
  • Den Zinsausfall für den zu spät bezahlten Kaufpreis
  • Die Differenz zu einem eventuell niedrigeren neuen Verkaufspreis
  • Der Zinsausfall auf den gesamten Kaufpreis bis zur Bezahlung durch den neuen Käufer.
  • Die Kosten für Rechtsberatung und Gericht
  • evtl. Kosten für den Fall, das einer der Beteiligten sein neues Domizil noch nicht beziehen kann, das alte aber schon gekündigt hat: z. B. Ersatzmietwohnung, Hotelunterbringung, Einlagerung von Möbeln, Handwerkerkosten, weil Arbeiten in Verzug geraten sind.

Hier können sich die Kosten schnell zu einem fünf- oder sechsstelligen Betrag summieren. Lassen Sie daher im Vorfeld nichts unversucht, eine rasche und möglichst außergerichtliche Einigung zu erzielen. Kommt es zu einem Verfahren, ist Zeit bares Geld.