Zwangsversteigerung Zwei Wohngebäude mit Nebengebäuden

Eingetragen im Grundbuch von Schriesheim:

• Flurstück 449, Gebäude- und Freifläche, Talstraße 143, ca. 1.540 m²

• Verkehrswert: 425.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück mit zwei Wohngebäuden, einer Scheune und einer Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 04.06.2024 sowohl von außen als auch innen besichtigt. Nicht alle Bereiche konnten betreten werden, jedoch wurde der Zustand der nicht zugänglichen Bereiche auf Basis der übrigen Besichtigung und vorliegenden Unterlagen eingeschätzt.

Gebäude

Wohngebäude links
Das zweigeschossige Wohngebäude mit Lager- und Nutzräumen im Erdgeschoss ist teilweise unterkellert. Baujahr wird auf 1970 bewertet, das genaue Ursprungsbaujahr ist nicht feststellbar. Die Wohnfläche beträgt circa 48 m², hinzu kommen rund 25 m² Nutzfläche. Der Zugang ist nicht barrierefrei. Das Gebäude hat Streifenfundamente, ist überwiegend in Massivbauweise errichtet und weist einfache Ausstattungsdetails wie Linoleumböden und Raufasertapeten auf. Die Geschossdecken müssen als Holzbalkendecken angenommen werden, das Dach ist ein flachgeneigtes Sattel- oder Giebeldach mit Dachsteindeckung. 1984 wurden Kunststofffenster mit Isolierverglasung eingebaut. Die Raumaufteilung ist individuell mit Durchgangszimmern und teils gefangenen Räumen. Die Belichtung erfolgt überwiegend hofseitig und ist eingeschränkt. Das Gebäude weist Feuchtigkeitsschäden im Treppenhaus und Keller auf. Allgemein wird der Zustand als gut bis befriedigend beurteilt.

Wohngebäude rechts
Dieses zweigeschossige, teils unterkellerte Wohnhaus wurde ebenfalls für das Jahr 1970 bewertet. Die Wohnfläche beträgt ca. 108 m². Bauart ist Massivbau, vermutlich mit Bruchsteinfundamenten. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig und zeittypisch für das Baujahr, im Obergeschoss besteht ein Zugang zum Wohnzimmer der angrenzenden Scheune. Im Dachgeschoss befindet sich ein Hobbyraum. Die Räume besitzen überwiegend einfache Ausstattungen, z.B. Fliesen in Bädern, Kunststoffrollläden, und Fenster aus Stahl mit Isolierverglasung (Baujahr 1981). Die Raumaufteilung weist teilweile Räume ohne Tageslicht auf, die Belichtung ist insgesamt eingeschränkt. Der bauliche Zustand wird als befriedigend beschrieben, teilweise besteht Renovierungs- und Instandhaltungsbedarf (leichter Unterhaltungsstau).

Weitere Gebäude

Scheune
Die tlw. zweigeschossige Scheune ist in Mischbauweise errichtet (einschaliges Mauerwerk, Holzfachwerk) und verfügt über eine Nutzfläche von ca. 60 m², einen Wohnraum im OG (rd. 15 m²) sowie Werkstatt- und Garagenflächen im EG. Das Sattel- oder Giebeldach ist mit Betonsteinen eingedeckt. Der Zustand wird als einfach bewertet.

Doppelgarage
Die Garage wurde 1972 erbaut, ist massiv und besitzt eine Fläche von rund 35 m². Sie hat ein Flachdach mit Terrassenaufbau und weist laut Gutachten schadhaftes Deckenmaterial auf.

Nebengebäude
Am Anschluss an die Scheune befindet sich ein Schopf, weitere Details sind nicht ausgeführt.

Grundstück

Die Gesamtfläche beträgt 1.540 m², davon 573 m² Bauland und 967 m² als hängige landwirtschaftliche Fläche. Das Grundstück ist fast rechteckig mit ca. 16 m Straßenfront bei einer mittleren Tiefe von ca. 90 m. Die Baulandfläche ist eben, der restliche Teil steigt stark hangseitig an. Das Grundstück ist mit Mauern, Zaun und Hecken eingefriedet, im hinteren Teil erfolgt ein Übergang zu Garten und Hang. Es handelt sich um normal tragfähigen Baugrund ohne Altlastenverdacht.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Grundstück überwiegend eigengenutzt. Im rechten Wohngebäude stand der Wohnbereich im Erdgeschoss leer.

• Dachform/-deckung:

  • Wohngebäude: flachgeneigtes Sattel-/Giebeldach mit Dachsteinen (Beton)

  • Scheune: Sattel- oder Giebeldach, Betonsteindeckung

  • Garage: Flachdach mit Terrassenaufbau (Beton)

• Heizung & Warmwasser:

  • Öl-Zentralheizung für beide Wohngebäude, Flachheizkörper mit Thermostatventilen (Kapazitätsprobleme bekannt)

  • Kunststofftanks (3 x 2.000 Liter)

  • Warmwasser dezentral elektrisch (Boiler)

• Elektroinstallation:

  • einfache bis durchschnittliche Ausstattung, teils Erneuerungen

• Böden:

  • überwiegend mit einfachen Belägen wie Linoleum, Fliesen in Bädern

• Fenster:

  • Wohngebäude links: Kunststofffenster, Isolierverglasung (Baujahr 1984), Kunststoffrollläden

  • Wohngebäude rechts: Stahlfenster, Isolierverglasung (Baujahr 1981), Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung:

  • Einfache Ausstattung, Bäder teilweise gefliest

Das Objekt liegt im Sanierungsgebiet, ohne Ausgleichszahlungspflicht. Keine Baulasten, kein Denkmalschutz.

Schriesheim (ca. 15.000 Einwohner), Rhein-Neckar-Kreis, Baden-Württemberg
Das Objekt befindet sich am Ortsausgang in Richtung Altenbach, etwa 0,8 km vom Stadtzentrum entfernt. Die Talstraße ist eine reguläre Ortsstraße ohne hohes Verkehrsaufkommen aufgrund eines nahegelegenen Tunnels. Die Nachbarschaftsbebauung besteht überwiegend aus Wohnhäusern ehemals ländlicher Prägung (frühere Kleinsthöfe). Geringe Beeinträchtigungen durch Straßenverkehr sind vorhanden. Die Straße ist voll ausgebaut, Parkmöglichkeiten sind begrenzt. Das Grundstück liegt eingebettet zwischen ähnlichen Haus- und Hofflächen, der hintere, hängige Teil ist einem Garten und Hang vorbehalten.

In der Umgebung befinden sich Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten in angemessener Entfernung zum Objekt; Anbindung an den ÖPNV ist über Busse und den nahen Bahnhof in Ladenburg gewährleistet. Überregionale Erreichbarkeit besteht schnell über die B3 und die nahe gelegene Autobahn A5.

Das Grundstück ist vorne eben mit rechteckigem Zuschnitt und etwa 16 m Straßenbreite, die mittlere Tiefe beträgt etwa 90 m. Die rückwärtigen Grundstücksteile sind stark hängig und dienen vorwiegend Garten- und Hangnutzung. Bepflanzung und Einzäunung sind vorhanden.