Zwangsversteigerung Einfamilienhaus und Splitterfläche

Lfd. Nr. 1 - Objektbeschreibung/Lage (lt. Angabe d. Sachverständigen):
zweiseitig angebautes, dreigeschossiges Einfamilienhaus mit Ferienwohnung und Garage;
Verkehrswert: 161.595,00 €

Lfd. Nr. 2 - Objektbeschreibung/Lage (lt. Angabe d. Sachverständigen):
Splitterfläche im rückwärtigen Bereich des Hauptgrundstücks;
Verkehrswert: 405,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Ferienwohnung (Flurstück 1787/7) und eine Splitterfläche im rückwärtigen Bereich des Hauptgrundstücks. Die Grundstücke bilden eine wirtschaftliche Einheit.

Das Objekt konnte vom Gutachter nur von außen besichtigt werden. Daher basiert die Ermittlung des Verkehrswertes auf diversen Faktoren: u. a. Außenbesichtigung, Baupläne, Vergleichswerte.

Das Wohnhaus wurde ca. 1903 in massiver Bauweise errichtet. Es ist dreigeschossig (EG=KG; mit Eingangsbereich zum 1.OG und Garage von der Triftstraße her ebenerdig). Das Dachgeschoss hat keinen Ausbau. In späteren Jahren erfolgten verschiedene Modernisierungen. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 228,66 m².

Nutzung/Raumaufteilung:

EG: Hauseingangsbereich zum 1. und 2. OG über Flur zum Treppenaufgang; Garage mit Abstellmöglichkeit für 2 Pkw (nach Heraustrennen einer dünnen Holzständerwand), desolates WC, ehemaliges Weinlager (Keller), Heizungsraum und Kellerraum, sowie 1 weiterer Raum mit Fenster als Abstellraum genutzt (ausbaufähig).
1. OG: vom abgeschlossenen Treppenaufgang (Treppenhaus) über die zum Wohnzimmer hin offene Diele, Esszimmer, Küche, 2 Schlafzimmer, Bad, Abstellraum mit Waschmaschinenanschluss, an der Diele anschließend Terrasse.
2. OG: vom Treppenaufgang über einen Flur, abgeschlossen, zum Wohnraum (dielenartig, Küche integriert), insgesamt 2 Schlafzimmer, Duschbad mit Toilette vom Wohnraum her zu erreichen, vom Wohnraum auf die Dachterrasse (über einem Teil des 1.OG) über größere mit Glas eingefasste Schiebetür, außerdem vom Flur abgeschlossen 1 separates Schlafzimmer mit eigener Dusche und Toilette.
Dachraum: nicht ausgebaut (Abstellfläche), erreichbar über Einschubtreppe im separaten Schlafzimmer.

Es zeigt sich eine zweckmäßige Grundrissgestaltung mit guter Besonnung und Belichtung. Der bauliche Zustand ist gut.

Zum Zeitpunkt der Wertermittlung war das Objekt eigen genutzt. Für die Ferienwohnung besteht kein Angebot mehr.

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Dachform: Sattel- oder Giebeldach.
Fenster: Einfachfenster aus Holz mit Doppelverglasung; Rollläden aus Kunststoff.
Bodenbeläge: schwimmender Estrich belegt mit Teppichboden, PVC, Fliesen (Bad);
im Außenbereich Terrasse im 2. OG tlw. Dachteerpappe, sonst Fliesen.
Heizung: Zentralheizung als Pumpenheizung, mit flüssigen Brennstoffen (Öl).
Warmwasser: zentral über Heizung.
Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung; Telefonanschluss, Starkstromanschluss.
Sanitäre Installation: EG (KG): Toilette mit Waschbecken (desolater Zustand) // 1.OG Bad: eingebaute Wanne, eingebaute Dusche, WC, 2 Waschbecken, Bidet; Waschmaschinenanschluss und kleines Handwaschbecken im Abstellraum // 2.OG: 2 Duschbäder: je 1 eingebaute Dusche, 1 WC, 1 Waschbecken.
Besondere Bauteile: offener Kamin im Wohnzimmer, 1.OG // ebenerdig nutzbare Garage im EG (KG).

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Das Versteigerungsobjekt befindet sich in Bad Kreuznach (ca. 50.000 Einwohner), im Stadtteil Bad Münster-Ebernburg (ca. 4.300 Einwohner).

Das insgesamt ca. 213 m² große Grundstück liegt an einer voll ausgebauten Anliegerstraße mit beiderseitigen Gehwegen. Die Nachbarschaftsbebauung besteht überwiegend aus wohnbaulichen Nutzungen in meist geschlossener Bauweise. Die Wohnlage wird als mittel eingestuft.

Die Entfernung zum Ortszentrum (Bad Münster a. St.) und zu den Geschäften des täglichen Bedarfs beträgt ca. 1 bis 1,5 km. Schulen und Ärzte haben sich im Ortszentrum von Bad Münster niedergelassen. Öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) können in unmittelbarer Nähe erreicht werden.

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