Jedes Bauvorhaben muss im Voraus sorgfältig kalkuliert werden. Diese Berechnungen stellen die Grundlage für eine solide Baufinanzierung dar. Während die Kosten beim Kauf einer bereits fertiggestellten Immobilie meist besser planbar sind, lassen sich die Baukosten für ein Objekt nur grob vorhersagen. Wichtig ist daher, stets mit ausreichend Puffer zu rechnen, um während der Bauphase nicht in finanzielle Engpässe zu geraten. Prinzipiell gilt es, als Baukosten alle Kosten einzukalkulieren, die bei der Planung sowie Ausführung eines Hausbau anfallen. Dazu zählen neben den reinen Baukosten auch die sogenannten Baunebenkosten.

Baukostenrechner als erster Überblick

Im Internet gibt es mittlerweile zahlreiche Baukostenrechner, die Bauherren einen ersten Überblick über die zu erwartenden Kosten für das jeweilige Projekt geben. Allerdings ist hierbei zu unterscheiden zwischen Ein- und Mehrfamilienhäusern, Fertig- oder Massivhäusern sowie vielen weiteren Faktoren. Zwar können die Angaben teilweise individualisiert werden, dennoch ist es nicht sinnvoll, sich vollständig auf das Ergebnis solcher Baukostenrechner zu verlassen. Stattdessen ergeben sie einen Durchschnittswert, der als Orientierung dienen kann. Darauf basierend gilt es, noch weitere Berechnungen anzustellen, um die Kalkulation zu individualisieren und somit eine optimale Baufinanzierung zu ermöglichen. Vom Durchschnitt abweichen können die Baukosten beispielsweise abhängig von regionalen Preisunterschieden oder der Art der Immobilie. Zum Beispiel macht der Haustyp einen Unterschied, ob es sich also um ein alleinstehendes, Reihen- oder Doppelhaus handelt und mit wie vielen Wohneinheiten.

Die Baukosten im Detail

Wichtig ist daher, die Baukosten im Detail zu beleuchten und einzeln zu berechnen. Nur so kann eine realistische Summe ermittelt werden. Zudem können die Bauherren dadurch Sparpotenziale erkennen oder an gewissen Stellschrauben drehen, falls sie sich das Bauvorhaben in dieser Form doch nicht leisten können.

Die Baukostenkalkulation ist demnach ein Prozess, der unter Umständen mehrmals durchlaufen werden muss – so lange, bis das Ergebnis zum Budget passt und trotzdem die Wünsche der Bauherren optimal bedient werden. Oft sind Kompromisse notwendig, um in diesem Spannungsfeld die bestmögliche Lösung zu finden. Die wichtigsten sowie größten Kostenblöcke, die es bei diesem Prozess zu berücksichtigen gilt, sind:

1. Grundstückskosten

Der erste Schritt beim Hausbau ist stets die Suche nach einem geeigneten Grundstück. Der Grundstückspreis macht dabei den Löwenanteil aus. Vor allem in begehrten Lagen ist er unter Umständen sogar der größte Bestandteil überhaupt in den Baukosten. Doch die Grundstückskosten enthalten neben dem reinen Kaufpreis noch weitere (Neben-) Kosten für den Grundstückserwerb. Hierzu zählen:

  • Maklergebühren (bis zu 7,14 Prozent der Kaufsumme)
  • Notar- sowie Grundbuchkosten (rund 2 Prozent des Kaufpreises)
  • Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent des Grundstückspreises je nach Bundesland)

Diese Nebenkosten des Grundstückskaufs summieren sich somit auf bis zu 15 Prozent der Kosten, die für das Grundstück selbst anfallen. Sie können in der Kalkulation auch in den Kostenblock der Baunebenkosten einberechnet werden. Hauptsache, sie werden nicht vernachlässigt, denn sie machen durchaus einen nennenswerten Betrag an Zusatzkosten aus.

Je nach Bauprojekt können zudem weitere Grundstückskosten anfallen. Dazu gehören die sogenannten Grundschuld-Bestellungskosten, falls der Hausbau (auch) mit Fremdkapital finanziert wird. Bei einer solchen Baufinanzierung wird in der Regel ein Grundpfandrecht eingetragen. Diese Grundschuldbestellung beim Notar kostet je nach Landkreis rund 1.500 Euro. Weiterhin sind die eventuelle Vermessung sowie Erschließung große Kostenblöcke, sofern diese noch notwendig sind. Abhängig vom gekauften Grundstück kann also nicht direkt mit dem Hausbau gestartet werden, sondern die Bauherren müssen noch Wasser, Fernwärme, Telefon, Gas oder sogar einen Bürgersteig erschließen. In Neubaugebieten kostet das meist 5.000 bis 7.000 Euro. Die Kosten einer notwendigen Vermessung richten sich nach der Vermessungsgebührenordnung sowie weiteren Faktoren wie der Grundstücksgröße.

Zuletzt ist es möglich, dass vor dem Start des Bauprojekts noch ein Abriss von Altbeständen notwendig ist. Auch diese Kosten gilt es einzukalkulieren, wobei die Größe das Objekts sowie die Baumaterialien über den Preis bestimmen. Besonders teuer kann ein Abriss werden, wenn Sondermüll wie Asbest entsorgt werden muss. Solche zusätzlichen Kosten müssen daher im Einzelfall geprüft und realistisch eingeschätzt werden, um ausreichend Puffer bei der Baufinanzierung einzuplanen.
 

Hausbaukosten & Finanzierungskosten

2. Hausbaukosten

Detaillierte Berechnungen sind auch beim zweiten Kostenblock notwendig. Der Hausbau selbst verursacht eine Vielzahl an Kosten sowie Nebenkosten, die ebenfalls realistisch kalkuliert werden müssen. Dabei handelt es sich um:

  • Kosten für das Gebäude
  • Kosten für eventuelle Nebengebäude
  • Nebenkosten beim Hausbau
  • Umzugskosten

Wie teuer ein Haus wird, hängt von seiner Größe, der Ausstattung, der Bauart und vielen weiteren Kriterien ab. Sinnvoll ist es daher, sich diesbezüglich mit dem Architekten zu beraten und eventuell Kostenvoranschläge einzuholen, beispielsweise durch Lieferanten oder Handwerker. Im Regelfall wird jedoch für ein Einfamilienhaus bei normaler Ausstattung mit Durchschnittskosten von rund 1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gerechnet. Massivhäuser sind hierbei meist teurer als Fertighäuser. Zu den Baunebenkosten gehören außerdem in beiden Fällen die Hausanschlusskosten:

  • Gasanschluss
  • Stromanschluss
  • Wasser- und Abwasseranschluss
  • Telefon- und Internetanschluss

Auch der Baustromverbrauch und Bauwasserverbrauch während der Bauphase dürfen nicht vergessen werden. All diese Informationen können in der Regel vorab durch das Bauunternehmen zumindest als grobe Richtwerte eingeholt werden. Hier gilt daher ebenfalls die Devise, besser zu viel Puffer einzuplanen als zu wenig.

Einen großen Kostenfaktor machen in dieser Bauphase natürlich die Honorare aus, beispielsweise für Architekten, Statiker, Gutachter, Handwerker & Co. Architekten werden in der Regel abhängig von der Bausumme des Hauses bezahlt. Dieses Honorar lässt sich durch einen Blick in die Honorartabelle für Architekten und Ingenieure (HOAI) ermitteln.

3. Finanzierungskosten

Nur die wenigsten Menschen können einen Hausbau ohne einen Kredit finanzieren. Eine Baufinanzierung sorgt aber ebenfalls für Kosten, die dementsprechend einkalkuliert werden müssen. Neben der eigentlichen Kreditsumme, die getilgt werden muss, belaufen sich diese Kreditkosten auf:

  • Zinsen
  • Schätzkosten
  • Bereitstellungszinsen
  • weiteren Kreditnebenkosten

Zu diesen Kreditnebenkosten können zum Beispiel Bearbeitungsgebühren oder Zusatzkosten für Sondertilgungen gehören. Um diese Kreditkosten auf ein Minimum zu reduzieren, ist es sinnvoll, sich einen möglichst langen bereitstellungszinsfreien Zeitraum zu sichern. Weiterhin ist darauf zu achten, eine günstige Baufinanzierung auszuwählen. Beim Vergleich unterschiedlicher Angebote sollte dann aber nicht mit dem Sollzins, sondern mit dem effektiven Jahreszins gerechnet werden. Es müssen somit zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden, um eine optimale Baufinanzierung zu finden. Dadurch lassen sich aber die Finanzierungskosten minimieren, weshalb sich dieser Zeitaufwand lohnt.
 

Baunebenkosten & sonstige Kosten

4. Baunebenkosten

Wie bereits erwähnt, fallen beim Hausbau gewisse Nebenkosten an. Diese können in einem gesonderten Schritt kalkuliert werden – oder bei den jeweiligen Kostenblöcken für Grundstück, Hausbau & Co. Zu den Baunebenkosten gehören neben den bereits genannten auch die Gebühren für:

  • Bau- und weitere Genehmigungen
  • Bauherrenhaftpflichtversicherung
  • Feuerrohbau-Versicherung
  • Bauleistungsversicherung
  • eventuelle weitere Versicherungen

Als grober Richtwert wird häufig mit rund 5.000 Euro gerechnet, jedoch können die Kosten ebenfalls je nach Bauvorhaben differieren. Auch hier lohnt es sich daher, den Kostenblock detaillierter zu betrachten und individuelle Berechnungen anzustellen.

5. Sonstige Kosten

Zuletzt fallen je nach Einzelfall noch sonstige Kosten an, beispielsweise für die Außenanlagen, den Garten, eine Garage oder eventuelle Wege. Auch zusätzliche Ausstattung wie ein Pool kann die Baukosten in die Höhe treiben. An dieser Stelle sind zu großen Teilen die individuellen Wünsche der Bauherren entscheidend. Einige Arbeiten können außerdem als Eigenleistungen übernommen werden, was die Kosten reduziert. Sobald die Bauphase abgeschlossen ist, sind zudem die laufenden Kosten relevant. Schließlich müssen die Bauherren ihren Kredit in der Regel noch über viele Jahre oder Jahrzehnte hinweg zurückzahlen und somit die Raten zusätzlich zu den laufenden Kosten sowie jenen für die Instandhaltung, eventuelle Reparaturen & Co stemmen.

Je konservativer diesbezüglich gerechnet wird, um sicherer ist die Baufinanzierung letztendlich aufgestellt. Ausreichend Puffer ist daher das A und O, kann aber auch die Kreditkosten in die Höhe treiben. Denn je höher die Kreditsumme ist, desto höher sind auch die zu zahlenden Zinsen oder eventuelle Gebühren wie die Bereitstellungszinsen. Hier gilt es daher einen goldenen Mittelweg zu finden oder erst bei Bedarf die Finanzierung aufzustocken. Bestenfalls werden die individuellen Möglichkeiten vorab geprüft, um im Einzelfall die sinnvollste Lösung zu finden.