Viele träumen vom eigenen Haus oder der schicken Eigentumswohnung. Doch manchmal ist es sinnvoller zu mieten – beispielsweise dann, wenn die Immobilienpreise viel zu hoch sind.

Was ist besser – eine Immobilie kaufen oder mieten?

Die Immobilienpreise steigen, in Ballungszentren können es sich immer weniger Menschen leisten, ein Haus zu kaufen. In den Neunzigerjahren war es eine Selbstverständlichkeit, dass viele Mittelschichtfamilien ein Haus kauften oder bauten. Selbst in Großstädten und in der Nähe von Universitäten war dies möglich. Heute kann sich das kaum noch jemand leisten. Der Grund: Die Immobilienpreise sind viel zu stark gestiegen und Familien verdienen einfach zu wenig.

Im Jahr 2016 lag das durchschnittliche Nettoeinkommen bei rund 1.800 Euro und damit etwa zehn Prozent über dem Wert aus dem Jahr 2012. Im selben Zeitraum sind die Wohnungspreise viel stärker gestiegen – und zwar um 30 Prozent. Eigenheime sind für viele noch immer ein wichtiger Teil der Altersversorgung. Wer im Alter im Eigenheim wohnt, spart sich die Miete. Wer ein Mietobjekt hat, erhält eine regelmäßige Zusatzrente. Aber gilt das heute auch noch? Ist es wirklich sinnvoller in eine Immobilie zu investieren, anstatt sich eine Wohnung zu mieten? 

Die Fehler der Käufer

Wer ein Haus baut oder sich eine Immobilie kauft, weiß ziemlich sicher, wie viel er dafür in den nächsten Jahren jeden Monat bezahlen muss. Wie sich die Mieten entwickeln, kann niemand vorhersagen. Auch ist es für viele sinnvoller, jeden Monat das Geld in eine Eigentumswohnung zu investieren, als es an einen Vermieter zu bezahlen. Im ersten Fall bleibt am Ende die Immobilie, im zweiten Fall bleibt nichts. Allerdings vergessen viele bei dieser Betrachtung, dass beim Hauseigentum Instandhaltungskosten und Grundsteuer zu tragen sind. Dennoch halten viele eine Immobilie für werthaltiger als eine Geldanlage am Kapitalmarkt. Bei den anhaltend niedrigen Zinsen wird der Traum von der eigenen Immobilie immer realer. Die Zinssituation erleichtert so manchem die Entscheidung, sich eine Eigentumswohnung zu kaufen, sei es zur Selbstnutzung oder als Mietobjekt.
 

Immobilienpreise

Wenn der Bauplan erstellt ist, ist noch nicht die größte Hürde genommen. Die Baugenehmigung lässt in vielen Regionen lange auf sich warten.

Immobilienpreise steigen schneller als Mieten

In vielen Großstädten ist es heute so, dass die Mieten viel langsamer steigen als die Immobilienpreise. Hinzu kommt, dass Bund und Länder den Wohnungsbau lange Zeit vernachlässigt haben. Heute dauert es oft viel zu lange, bis ein Bebauungsplan entsteht. Die Erteilung einer Baugenehmigung zieht sich teilweise über Jahre. Ein weiterer wichtiger Faktor für die kritische Lage sind die Grundstückskosten, so eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Die Gründe für die hohen Preise: In vielen Großstädten sind vor allem die Zentren zugebaut. Zudem wird in Deutschland eifrig spekuliert. Investoren kaufen Bauland in der Erwartung, dass die Preise steigen. In den letzten fünf Jahren sind die Grundstückspreise um durchschnittlich 30 Prozent gestiegen. In Frankfurt am Main zum Beispiel kostet Bauland heute das Doppelte im Vergleich mit 2012. In manchen Regionen Deutschlands haben sich die Preise in der kurzen Zeit sogar vervierfacht.

Die Entscheidung ist emotional

Bei vielen Menschen entscheidet am Ende nicht der Kopf, wenn sie sich eine Immobilie kaufen. Die Emotionen sind häufig ausschlaggebend – und der Wunsch, etwas Eigenes zu besitzen. In Studien konnte nachgewiesen werden, dass Eigenheimbesitzer, bis sie in Rente gehen, ein größeres Vermögen aufbauen als Menschen, die zur Miete wohnen. Der Grund dafür ist einfach: Wer für sich selbst eine Wohnung oder ein Haus abbezahlt, verzichtet leichter auf den teuren Urlaub, die Restaurantbesuche und lebt insgesamt sparsamer, weil er seine Schulden schnell abbezahlen möchte. Manchmal ist auch die Lage auf dem Mietmarkt der ausschlaggebende Grund für den Immobilienkauf. Es findet sich einfach kein passendes Mietobjekt, das den Vorstellungen von Größe oder Ausstattung entspricht. Dabei bleibt immer ein gewisses Risiko, das sogenannte Klumpenrisiko. Wenn eine Immobilie drastisch an Wert verliert oder hohe Kosten erzeugt, kann dies den gesamten Finanzplan einer Familie durcheinanderbringen.

Laufzeit

Kalkulationen für die Immobilienfinanzierung ohne rosa Brille sind wesentlich ernüchternder. Zu den Kreditkosten kommen noch monatliche Kosten, wie Grundsteuer, Verwaltungs- und Instandhaltungsausgaben.

Keine jahrzehntelange Laufzeit planen

Bei der Berechnung der monatlichen Raten ist es wichtig, nicht von einer ewig anhaltenden guten Finanzlage auszugehen. Hundert-Prozent-Finanzierungen sind riskant. Außerdem ist es wichtig, daran zu denken, dass die Tilgungsrate hoch genug ist. Ansonsten zieht sich der Abbau der Schulden über Jahrzehnte. Dabei weiß niemand, was in der Zwischenzeit mit den Zinsen passiert. Die Immobilie sollte spätestens mit dem Eintritt ins Rentenalter abbezahlt sein, besser noch zehn Jahre zuvor. Dann bleibt noch Zeit, auch auf andere Weise fürs Alter vorzusorgen. Im Idealfall können Bauherren oder Käufer etwa sechs Prozent der Kreditsumme jedes Jahr aufbringen, um Zins und Tilgung zu bezahlen. Das sind bei einer Immobilienfinanzierung in Höhe von 300.000 Euro etwa 18.000 Euro, also 1.500 Euro monatlich. Wie viel dabei getilgt wird, hängt natürlich von den Zinsen ab; bei zwei Prozent Zinsen beträgt die Tilgungsrate vier Prozent.

Risiken mit kühlem Kopf betrachten

Bei finanziellen Entscheidungen ist es wichtig, mit kühlem Kopf und nüchtern zu überlegen, ob das Risiko nicht zu groß ist. Das gilt für alle finanziellen Entscheidungen, wie für den Kauf von Aktien oder Immobilien oder der Geldanlage auf einem Tagesgeldkonto. Der große Unterschied: Der Immobilienkauf lässt sich nicht so einfach rückgängig machen. Die meisten Menschen kaufen sich nur einmal im Leben eine Immobilie. Deshalb sollten sie sich bei dieser wichtigen Entscheidung Zeit nehmen und sich nicht von Schönrechnern oder eifrigen Verkäufern unter Druck setzen lassen, die für das „Schnäppchen“ noch viele weitere Interessenten haben.