(ip/RVR) Der Bundesgerichtshof (BGH) befasste sich kürzlich mit der Frage nach dem Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen des Verwalters der Wohnungseigentumsanlage.

Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung in einer von der Beklagten verwalteten Wohnungseigentumsanlage. Seitdem die Beklagte Verwalterin ist, hat der Kläger an keiner der Eigentümerversammlungen teilgenommen.

Der Kläger verlangt die Übersendung von Ablichtungen näher bezeichneter Verwaltungsunterlagen, hilfsweise gegen Kostenerstattung, sowie Auskunft zur Jahresabrechnung 2007, zum Wirtschaftsplan 2009 und zu weiteren Verwaltungsangelegenheiten.

Das Amtsgericht wies die Klage ab.

Die Berufung blieb ohne Erfolg.

Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger die im Berufungsrechtszug gestellten Klageanträge weiter.

Der BGH entschied, dass die Revision statthaft und auch im Übrigen zulässig, aber unbegründet ist.

Der BGH schloss sich den Ausführungen des Berufungsgerichts an. „Das Informationsrecht des Klägers wird ausreichend dadurch gewahrt, dass er die Unterlagen in den Geschäftsräumen der Beklagten einsehen und dort - auf eigene Kosten - Ablichtungen anfertigen (lassen) kann.”

Zur näheren Begründung führte der BGH aus, dass der Kläger als Wohnungseigentümer gemäß §§ 675, 666 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag einen Anspruch gegen die Beklagte auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen hat, der keinen weiteren Voraussetzungen unterliegt. Dieser Anspruch auf Einsichtsrecht kann nur durch das Verbot des Rechtsmissbrauchs gemäß § 242 BGB und durch das Schikaneverbot nach § 226 BGB begrenzt werden. Der Kläger hat jedoch nicht hiergegen verstoßen.

Es richtet sich nach den Bestimmungen in § 269 Abs. 1 und 2 BGB, an welchem Ort der Verwalter die Einsichtnahme zu gewähren hat. Laut dieser Vorschrift hat eine Leistung dann, wenn der Leistungsort weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist, am Wohnsitz des Schuldners bzw. am Ort seiner Niederlassung zu erfolgen. Der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit, so der BGH, liegt nicht am Ort der Wohnungseigentumsanlage. Demzufolge ist das Einsichtsrecht grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters zu gewähren. „Fehlt es somit an einer Verpflichtung der Beklagten, dem Kläger außerhalb ihrer Geschäftsräume die Einsichtnahme in bestimmte Unterlagen zu gewähren, ist sie auch nicht verpflichtet, ihm Ablichtungen dieser Unterlagen zu übersenden, auch nicht auf seine Kosten.”

Darüber hinaus hat das Berufungsgericht zu Recht einen Anspruch auf Erteilung von Auskünften über näher bezeichnete Positionen in der Jahresabrechnung 2007, in der Wohngeldabrechnung 2007 und in dem Wirtschaftsplan für das Jahr 2009 verneint.

Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Köln wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.

Der Leitsatz fasst zusammen:
„a) Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen.

b) Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen.”

BGH vom 11.02.2011, Az.: V ZR 66/10


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