(ip/RVR) Kürzlich entschied der Bundesgerichtshof „zur interessengerechten Auslegung eines Mietvertrages bei der Feststellung, wer den Vertrag auf Vermieterseite abgeschlossen hat.“

Die Klägerin kaufte im März 2007 mit notariellem Vertrag Grundstücke des Alleineigentümers H.B. Die Eigentumsumschreibung erfolgte im Grundbuch im Oktober 2007. Auf der Immobilie betrieben die Eheleute H. und C. B. die von der Klägerin weiter geführte Wochenend- und Ferienhausanlage.
2001 pachteten die Beklagten eine nicht näher bezeichnete Grundstücksparzelle. Die Unterzeichnung auf Verpächterseite nahm H.B. Die Klägerin begehrt die Feststellung des Nichtbestehens eines Pachtverhältnisses zwischen ihr und der Beklagten. Die Klage wurde vom Amtsgericht abgewiesen, Infolge Berufung der Klägerin gab das Landgericht dieser statt. Hiergegen richtet sich die Revision der Beklagten.

Der Bundesgerichtshof gab dieser statt. Infolgedessen wird das Amtsgerichtsurteil dahingehend abgeändert, dass der Hilfsantrag der Klägerin statt gegeben wird. Ein Mietverhältnis besteht seit 01.03.2008 nicht mehr.

Der Senat bestätigt das Landgericht dahingehend, dass es der streitige Vertrag ein Mietvertrag ist, „denn er gewährt nur den Gebrauch einer Sache gewährt, nicht aber den Bezug von Früchten.“

Infolge des Bestehens eines Mietverhältnisses zwischen dem veräußernden Alleineigentümer H.B. und den Beklagten, war das Begehren der Klägerin auf Feststellung des Nichtbestehens eines Mietverhältnisses unbegründet. Infolge des Vollzugs des Eigentumswechsels im Grundbuch trat die Klägerin nach § 566 Satz 1 BGB in das Mietverhältnis ein.

Der Senat führt aus, dass § 566 Abs. 1 BGB eine Identität von Vermieter und Veräußerer erfordert.
Die Anmietung der Parzelle durch die Beklagten erfolgte zur Errichtung eines Holzblockhauses. Aufgrund notwendiger Investitionen und Finanzierungen wurde die Mietdauer von 30 Jahren vereinbart, sowie ein Verlängerungsoption vorgesehen. Infolge dessen „ist davon auszugehen, dass die Interessen der Beklagten auf eine gesicherte langfristige Nutzung gerichtet waren.“ So dass der Vertragsabschluss mit dem Grundstückseigentümer „ein besonderes Gewicht zu“ kommt. „Das langjährige Mietverhältnis wäre nämlich, wenn es nur mit der GbR und nicht mit dem Eigentümer abgeschlossen wäre, von den für die Beklagten nicht durchschaubaren Rechtsbeziehungen zwischen der GbR und dem Eigentümer abhängig gewesen.“ Im Falle eines Verkaufs wären die Beklagten mangels Besitzrecht zur Herausgabe verpflichtet § 985 BGB.
Im Interesse aller Beteiligten lag der Vertragsabschluss mit H.B. als Eigentümer, da anderweitig ein Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen Nichterfüllung bestanden hätte, wofür H.B. mit seinem Privatvermögen als Gesellschafter der GbR gehaftet hätte.

So führt der Senat aus, dass der Wille der Beteiligten sein sollte, dass „H.B. Vertragspartner auf Vermieterseite werden sollte“. Hier ist unerheblich, „ob die Vertragsschließenden versehentlich davon ausgegangen sind, dass C. und H.B. gemeinsam, sei es in Bruchteils- oder Gesamthandgemeinschaft, Eigentümer des Grundstücks waren.“ Der Wille der Parteien ist der, „dass jedenfalls der (bestimmbare) Eigentümer H.B., der den Vertrag allein als „Verpächter“ unterzeichnet hat, Vertragspartner werden sollte.“ Nach interessensgerechter Auslegung des Vertrages war Vermieter H.B. als Alleineigentümer.

Den weiteren Gründen des Bundesgerichtshofs ist zu entnehmen, dass der Hilfsantrag der Klägerin begründet ist. So endete das Mietverhältnis infolge der Kündigung am 29.02.2008. Infolge der nicht ausreichenden Schriftform des Mietvertrages nach §§ 550 i.V.m. 578 BGB wird die Regelung betreffend der vereinbarten Laufzeit unwirksam. Dies führt dazu, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde und ordnungsgemäß von der Klägerin gekündigt werden konnte nach § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB.

Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs soll durch § 550 BGB erreicht werden, dass ein späterer Grundstückseigentümer die Vertragsbedingungen dem schriftlichen Vertrag entnehmen kann. „Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, müssen die Parteien die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen.“ Vorliegend ermangelt es hinreichenden Bezeichnung des Mietgrundstücks, der Bestimmbarkeit des Mietobjekts. So genügt vorliegend die Form nicht.

BGH vom 02.06.2010, Az. XII ZR 110/08


Mit freundlicher Unterstützung von:

RVR Rechtsanwälte
Rechtsanwalt Dr. Volker Rabaa

Augustenstr. 124
70197 Stuttgart

Telefon: 0711-16664-0
Telefax: 0711-16664-44
Homepage: www.rvr.de