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Wohnungseigentümer ohne Kompetenz, Ausgleichszahlungen festzulegen

11.03.2019 | Vermietung

(IP) Hinsichtlich Vermietungsbeschränkungen in Wohnungseigentümergemeinschaften hat das Landgericht (LG) Köln mit Leitsatz entschieden.

„1. Auch nach § 21 Abs. 7 WEG fehlt den Wohnungseigentümern die Kompetenz, Ausgleichszahlungen bei Verstoß gegen eine Vermietungsbeschränkung der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss festzulegen.
2. Eine Vereinbarung, nach der die Vermietung der Eigentumswohnung von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht wird, ist zulässig.“

Der Beklagte war Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Eigentümer einer Wohneinheit dort. Mit der vorliegenden Klage machte die Klägerin Unterlassungsansprüche wegen Überlassung der Wohnung ohne Zustimmung des Verwalters an Gäste arabischer Herkunft geltend, die die Wohnung nur für kurze Zeit nutzten, um medizinische Behandlungen in Anspruch nehmen zu können. Daneben begehrte die Klägerin vom Beklagten die Zahlung einer Vertragsstrafe bzw. Ausgleichszahlung sowie den Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten.

In der Gemeinschaftsordnung war geregelt, dass ein Wohnungseigentümer nur mit Zustimmung des Verwalters in der Wohnung zur Ausübung eines Gewerbebetriebes berechtigt war. Die Zustimmung konnte vom Verwalter nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Als wichtiger Grund galt so insbesondere, wenn die Ausübung eines Gewerbes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Hausbewohner befürchten ließ.

Dem erstinstanzlichen negativen Urteil widersprach der betreffende Eigentümer: „§ 3 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung regele aufgrund seiner Formulierung nur den Fall, dass die Vermietung zum Zwecke der gewerblichen Nutzung erfolge und gelte nicht bei der Vermietung der Wohnung zu Wohnzwecken. Jedenfalls wäre eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung unwirksam, weil sie gegen das Grundgesetz verstieße.
... Im Übrigen habe der Bundesgerichtshof festgestellt, dass die Vermietung an Touristen nichts anderes als eine Wohnnutzung sei. Auch der Beschluss (der WEG) ... begründe keinen Unterlassungsanspruch, weil er mangels Beschlusskompetenz nichtig sei. ... Aus der Vorbemerkung zu dem Beschluss ergebe sich hinreichend deutlich, dass eine bestimmte Personengruppe, die an anderer Stelle klar als "Medizintouristen" mit "überwiegend dicklicher Statur", "arabischen Aussehens" und "vollverschleiert" beschrieben werde, von der Nutzung der Wohnungseigentumsanlage ausgeschlossen werden solle.“

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

LG Köln, Az.: 29 S 239/17

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