(ip/RVR) Der Bundesgerichtshof hatte aktuell über die Mangelbeseitigung während der Mietzeit zu entscheiden.

Die Klägerin ist seit 1959 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. 1990 wurde das über der Wohnung der Klägerin liegende Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut. Die Klägerin verlangte von der Beklagten mit Schreiben vom 13. August 2002 die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung. Nach einem Mieterwechsel in dieser Wohnung verfolgte sie jedoch ihr Begehren nicht weiter. Die Klägerin kam mit Schreiben vom 16. Oktober 2006 auf ihr Begehren zurück und ließ im Jahr 2007 ein selbständiges Beweisverfahren durchführen. Die Klägerin hat die Beklagten auf Verbesserung des Trittschallschutzes und Minderung der WC-Geräusche in der Dachgeschosswohnung in Anspruch genommen.

Das Amtsgericht wies die Klage ab.

Das Landgericht änderte das amtsgerichtliche Urteil ab und gab der Klage statt.

Die Beklagten begehren mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Beurteilung des Berufungsgerichts der rechtlichen Nachprüfung stand hält, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

Der BGH führte aus, dass nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts der Schallschutz unzureichend ist und der Mietgebrauch der Klägerin dadurch beeinträchtigt wird. Demzufolge kann die Klägerin aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen.

Darüber hinaus ist dieser Anspruch entgegen der Auffassung der Revision auch nicht verjährt. „Die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Erfüllungsanspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, soweit es um die Beseitigung eines konkreten während der Mietzeit auftretenden Mangels geht, verjährt, ist höchstrichterlich noch nicht entschieden und wird in der Literatur und der Rechtsprechung der Instanzgerichte unterschiedlich beurteilt.“

Nach der auch vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung ist der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs während der Mietzeit unverjährbar. Es wird zur Begründung angeführt, dass der Anspruch des Mieters auf Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs während der Dauer des Mietverhältnisses ständig neu entsteht.

Der BGH schließt sich dieser Auffassung ebenfalls an und führt aus: „Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, handelt es sich bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Zu Rechts hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass sich diese Pflicht des Vermieters nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens erschöpft, sondern dahin geht, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten.“

Darüber hinaus ist dem Berufungsgericht darin beizupflichten, dass auch Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften nicht für eine Verjährung des Mangelbeseitigungsanspruchs im laufenden Mietverhältnis sprechen, denn die Verjährung soll den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhanden gekommen oder Zeugen nicht mehr auffindbar sind. Diese Erwägungen treffen jedoch auf den Anspruch des Mieters auf Beseitigung von Mängeln der Mietsache nicht zu.

Der Anspruch der Klägerin ist auch nicht verwirkt. Die Verwirkung eines Rechts setzt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs voraus, dass „zu dem Zeitablauf besondere auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen.“ Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht derartige Umstände, die ein Vertrauen der Beklagten rechtfertigen, die Klägerin werde eine Verbesserung des Schallschutzes auch in Zukunft nicht mehr verlangen, nicht festgestellt.

Der Leitsatz fasst zusammen: „Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar.“


BGH, Urteil vom 17.02.2010, Az. VIII ZR 104/09

 

Mit freundlicher Unterstützung von:

RVR Rechtsanwälte
Rechtsanwalt Dr. Volker Rabaa

Augustenstr. 124
70197 Stuttgart

Telefon: 0711-16664-0
Telefax: 0711-16664-44
Homepage: www.rvr.de