(ip/RVR) Die Beteiligte und ihr Ehemann erwarben durch Übertragungsvertrag ergänzt durch Urkunde jeweils zu ½ Miteigentumsanteil das Wohnungseigentumsrecht. Zur Sicherung des bedingten Rückübertragungsanspruchs der Übertragsgeber (der Eltern der Beteiligten) wurde eine Rückauflassungsvormerkung bewilligt. Die Vertragsparteien vereinbarten weiter die Eintragung eines - auch sukzessive auszuübenden - Rangvorbehalts bei dieser Rückauflassungsvormerkung für Grundpfandrechte bis zur Höhe von 300.000 DM. Auf die entsprechenden Anträge hin wurden die Beteiligte und ihr Ehemann als Eigentümer zu je ½ Anteil, und die Rückauflassungsvormerkung nebst vereinbartem Rangvorbehalt eingetragen. Die Beteiligte bestellte später unter teilweiser Ausnutzung des Rangvorbehalts eine im Rang vor der Rückauflassungsvormerkung einzutragende Fremdgrundschuld über 949,46 € an ihrem Miteigentumsanteil. Den entsprechenden Eintragungsantrag der Beteiligten hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung beanstandet: ein Rangvorbehalt zugunsten mehrerer Miteigentümer könne von diesen nur gemeinschaftlich ausgeübt werden. Erforderlich sei demnach die Vorlage einer Genehmigung des weiteren Miteigentümers in der Form des § 29 GBO. Auf den Widerspruch der Beteiligten bekräftigte das Grundbuchamt seine Auffassung mit weiterer Zwischenverfügung und setzte zur Behebung des Eintragungshindernisses eine letzte Frist. Gegen diese Verfügung ließ die Beteiligte Beschwerde erheben. Nach der Nichtabhilfe durch das Amtsgericht wies das Landgericht die Beschwerde durch Beschluss zurück. Hiergegen wendet sich die Beteiligte mit der weiteren Beschwerde.

Die weitere Beschwerde ist verfahrensrechtlich bedenkenfrei und in der Sache begründet, da die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Rechts beruht (§ 78 Satz 1 GBO a.F.).

Das Landgericht hat zunächst übersehen, dass die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Zwischenverfügung i.S.d. § 18 Abs. 1 GBO nicht vorlagen. Ein solcher Mangel muss zwingend zur Aufhebung der Zwischenverfügung im Rechtsmittelwege führen. Das Grundbuchamt und ihm folgend das Landgericht nahmen an, der Rangvorbehalt könne aus Gründen des materiellen Rechts von den Miteigentümern des Wohnungseigentums nur gemeinschaftlich ausgeübt werden. Dann würde es sich bei der notwendigen Erklärung aber um die Bewilligungsbefugnis beider eingetragenen Miteigentümer i.S.d. § 19 GBO handeln. In diesem Lichte stellte aber die fehlende Bewilligung des Ehemannes stellte ein Eintragungshindernis dar, das nicht rückwirkend behebbar war und deshalb nicht Gegenstand einer Zwischenverfügung sein konnte (vgl. § 18 Abs. 1 S. 1 GBO). Unabhängig von der danach erforderlichen Aufhebung der Zwischenverfügung aus formellen Gründen kann sich der Senat auch sachlich nicht dem Rechtsstandpunkt der Vorinstanzen anschließen.

Nach § 19 GBO ist für eine Eintragung die Bewilligung all derjenigen Personen erforderlich, die durch sie in ihren Rechten betroffen werden können. Die verfahrensrechtliche Bewilligungsbefugnis leitet sich aus der Befugnis zur sachlichrechtlichen Verfügung über das von der beantragten Eintragung betroffene Recht ab.

Nach Auffassung des Senats folgt aus § 747 S. 1 BGB die Befugnis der Beteiligten, den Rangvorbehalt allein auszuüben. Nach dieser Vorschrift kann jeder Bruchteilsberechtigte über seinen Anteil verfügen. Besteht die Bruchteilsgemeinschaft an einem Grundstück, kann jeder Miteigentümer also ohne Mitwirkung der anderen Verfügungen über seinen Miteigentumsanteil treffen. Dementsprechend ist nach den §§ 1114, 1192 Abs. 1 BGB der Miteigentumsanteil an einem Grundstück möglicher Gegenstand einer Verfügung in der Form der Belastung mit Hypotheken und Grundschulden. Diese unmittelbar aus dem Miteigentum fließende Verfügungsbefugnis erstreckt sich nach Auffassung des Senats auch auf die Ausübung eines Rangvorbehalts, durch den sich die Miteigentümer gem. § 881 Abs. 1 BGB in zulässiger Weise bei der zurückliegenden Belastung des Grundstücks (hier: Auflassungsvormerkung) das Recht vorbehalten haben, Grundpfandrechte mit dem Rang vor dieser Vormerkung zu bestellen. Der Rangvorbehalt ist die mit dem Eigentum am Grundstück untrennbar verbundene Befugnis, eine nachträgliche Rangänderung zulasten des mit dem Vorbehalt versehenen Rechts herbeizuführen. Die Befugnis zur Ausübung des Rangvorbehalts muss deshalb derjenigen zur Belastung des Grundstückseigentums folgen. Ist der einzelne Miteigentümer bei der Belastung seines Miteigentumsanteils (§ 1114 BGB) zur alleinigen Verfügung befugt (§ 747 S. 1 BGB), muss dies im Prinzip auch für die Ausübung des damit verbundenen Rangvorbehalts gelten. Haben sich die Miteigentümer eines Grundstücks bei der Bestellung eines Grundpfandrechts oder einer Vormerkung die vorrangige Belastung des Grundstücks vorbehalten, ist deshalb jeder Miteigentümer ohne Mitwirkung der anderen zur Ausnutzung des Rangvorbehalts durch Belastung seines Miteigentumsanteils befugt.

Daraus, dass der Rangvorbehalt nur in der Weise ausgeübt werden darf, dass der Nennbetrag der an sämtlichen Miteigentumsanteilen im Vorrang bestellten Grundpfandrechte den Nennbetrag des Rangvorbehalts nicht übersteigt ergibt sich nicht, dass es sich bei der Ausübung des Rangvorbehalts um eine Verfügung über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen im Sinne des § 747 S. 2 BGB handelt, die nur von den Miteigentümern gemeinschaftlich getroffen werden könnte; die Verfügung des Miteigentümers beschränkt sich auf eine Belastung seines Miteigentums und die damit zusammenhängende, ihm vorbehaltene Rangbestimmung. Verfügungen über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen sind ferner solche Verfügungen, deren rechtliche Wirkung sich ihrem Inhalt nach nicht auf das einzelne Anteilsrecht begrenzen lässt. Dabei handelt es sich v.a. um Rechtsgeschäfte, die den Bestand oder den Inhalt des gemeinschaftlichen Rechts betreffen. Hier handelt es sich jedoch um die einseitige Ausübung eines Eigentümerrechts, die sich ausschließlich auf die Rangveränderung des mit dem Vorbehalt belasteten Rechts beschränkt. Auch durch etwaige abweichende schuldrechtliche Vereinbarungen der Miteigentümer im Rahmen des Gemeinschaftsverhältnisses könnte die dingliche Verfügungsbefugnis des einzelnen Miteigentümers nach § 747 S. 1 BGB nicht beschränkt werden (vgl. § 137 S. 1 BGB).

Das Recht des jeweiligen Miteigentümers zur Ausübung des Rangvorbehalts wird deshalb nur beschränkt durch das gleichrangige Recht der anderen Miteigentümer, bei einer Belastung ihres Miteigentumsanteils den Vorbehalt in derselben Weise auszunutzen. Da der Rangvorbehalt untrennbar mit dem Miteigentum verbunden ist, wird das Verhältnis, in dem die Miteigentümer von dem vorbehaltenen Belastungsumfang Gebrauch machen können, durch die im Grundbuch eingetragenen Anteile bestimmt. Das Recht anderer Miteigentümer wird deshalb erst dann im Sinne des § 19 GBO betroffen, wenn einer der Miteigentümer die vorbehaltene Belastung in einem Umfang ausschöpft, der über den nach seiner Miteigentumsquote auf ihn entfallenden Anteil am Rangvorbehalt hinausgeht. Jeder Miteigentümer kann den Rangvorbehalt alleine daher nur bis zu einem seinem Miteigentumsanteil entsprechenden Bruchteil des Nennbetrages des Rangvorbehalts ausüben. Ist bereits eine Rangausnutzung durch die Miteigentümer auf allen Anteilen gemeinschaftlich erfolgt, so ist dem einzelnen Miteigentümer, unbeschadet der Haftung seines gesamten Anteils, lediglich ein seiner Quote entsprechender Anteil an dem Betrag des Gesamtrechts anzurechnen.

Hier bleibt die unter Ausnutzung des Rangvorbehalts bestellte Grundschuld deutlich hinter dem ½ Anteil der Beteiligten an dem noch zur Verfügung stehenden Belastungsumfang zurück. Der angefochtene Beschluss und die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes werden deshalb aufgehoben.

OLG Hamm vom 23.02.2010, Az. I-15 Wx 316/09, 15 Wx 316/09

 

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