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Dem Grundbuch vertrauen

26.08.2009 | Sondernutzungsrecht

(ip/pp) Um den gutgläubigen Erwerb von eingetragenen Sondernutzungsrechten ging es in einem aktuellen Verfahren vor dem Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth. Die Klägerin war Miteigentümerin einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Beklagte war ebenfalls Mitglied der WE-Gemeinschaft, ein weiterer Beklagter ist es früher auch gewesen, verstarb jedoch im Laufe des Prozesses in 1. Instanz. Die Parteien stritten um das Bestehen oder Nichtbestehen eines Sondernutzungsrechts der Klägerin an einem Teil der im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücksfläche. Der ursprüngliche Alleineigentümer des Grundstücks der heutigen WE-Gemeinschaft hatte eine Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile vorgenommen, die er jeweils mit dem Sondereigentum an Teilen des auf dem Grundstück stehenden Hauses verband. Zugleich ließ er auch die Gemeinschaftsordnung mit beurkunden. Beides wurde im Grundbuch eingetragen. In der Gemeinschaftsordnung hieß es so u.a.: "§ 10 [Abs. 1] Der bei Vollzug der Neuaufteilung im Grundbuch eingetragene Eigentümer behält sich das Recht vor, die im beigefügten Lageplan rot eingezeichneten Kellerräume und die im beigefügten Lageplan grün eingezeichneten Stellplatzflächen einzelnen Sondereigentümern zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung zuzuweisen … soweit die Zuweisung ganz oder teilweise nicht erfolgt, verbleibt die entsprechende Fläche bzw. der Raum der Gemeinschaft … [Abs. 3] Der bei Vollzug der Aufteilung im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist berechtigt, zu gegebener Zeit eine entsprechende Benützungsregelung zu treffen und in das Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums auf Kosten des Berechtigten eintragen zu lassen…[Abs. 5] … falls der genannte Eigentümer oder seine Rechtsnachfolger die Zuweisung nicht mehr wahrnehmen können, geht das Zuweisungsrecht auf den jeweiligen Verwalter über, der im Innenverhältnis die Weisung des Berechtigten zu beachten hat."

Ab einem bestimmten Zeitpunkt verkaufte der ursprüngliche Alleineigentümer sukzessive die einzelnen Miteigentumsanteile mit den entsprechenden Sondereigentumseinheiten an diverse Erwerber. In den jeweiligen Kaufverträgen ließ er durch den beurkundenden Notar jeweils folgende Klausel wortgleich einfügen: "XII. Der Erwerber erteilt hiermit dem Veräußerer (sc. N. K.) unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, also mit dem Recht, auch eigenen Namens und für andere Beteiligte aufzutreten und über den Tod hinaus Vollmacht, bezüglich des in dieser Urkunde erworbenen Besitzes in seinem Namen folgende Handlungen und Rechtsgeschäfte vorzunehmen: a) Änderungen der Teilungserklärung vorzunehmen und den Kaufvertrag entsprechend anzupassen, b) Die Teilungserklärung insbesondere wie folgt zu ändern: aa) Die Miteigentumsanteile anderer Miteigentümer zu ändern, den vertragsgegenständlichen Miteigentumsanteil an das endgültige Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen anzupassen. bb) … Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrecht der anderen Miteigentümer an das gemeinschaftliche Eigentum zu überführen bzw. hieran Sondernutzungsrechte zu begründen, cc) In der Teilungserklärung vorgesehene Sondernutzungsrechte durch Benutzungsregelung zu sichern …, in Sondereigentum zu überführen und hierzu erforderliche bauliche Maßnahmen durchführen zu lassen".

In der Folgezeit verkaufte er u. a. einen Miteigentumsanteil an eine GmbH, deren alleiniger Geschäftsführer er war. Die Grundbucheintragung wurde vollzogen. In der Folgezeit entstanden in der WE-Gemeinschaft Unsicherheiten und Streitigkeiten darüber, ob die Klägerin tatsächlich ein Sondernutzungsrecht an dem Grundstücksstreifen vor ihrer Wohnung erworben hatte. Um diesen Streitigkeiten ein Ende zu setzen, erhob die Klägerin Feststellungsklage. Das Amtsgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen.

Das Landgericht entschied: ”Im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte können gutgläubig erworben werden.”

LG Nürnberg-Fürth, Az.: 14 S 1895/09