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Heilungsklausel auch gegenüber Erwerbern: Unwirksam!

07.08.2017 | Schriftform

(IP) Hinsichtlich Schriftformheilungsklausel in Mietverträgen hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf mit Leitsatz entschieden.

„1. Die Schriftformheilungsklausel in einem Formularmietvertrag ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn sie ihrem Wortlaut nach auch den Grundstückserwerber verpflichtet, an der Nachholung der Schriftform mitzuwirken. Eine geltungserhaltene Reduktion ist bei einer nicht zwischen den ursprünglichen Mietparteien und dem Erwerber differenzierenden Klausel ausgeschlossen ... Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragsgegners des Verwenders liegt ferner vor, wenn ihm die Berufung auf das vorzeitige Kündigungsrecht selbst für den Fall verwehrt wird, dass der Versuch der Behebung des Formmangels scheitert, weil die Parteien sich nicht auf eine formwirksame Regelung einigen können oder der andere Teil bei der Gelegenheit weitere Vertragsänderungen durchzusetzen versucht. “

Die Parteien stritten um Mietzinszahlungen. Die Beklagten waren Rechtsanwälte. Der Kläger vermietete den Beklagten mit Gewerberaummietvertrag Räumlichkeiten zur ausschließlichen Nutzung als Büroräume. § 45 des Formularmietvertrages lautete:

"Sollte dieser Vertrag oder seine Nebenabreden ganz oder teilweise nicht der Schriftform des § 550 BGB genügen, a. so kann keine Partei das vorzeitige Kündigungsrecht des § 550 S. 2 BGB geltend machen. Beide Parteien verpflichten sich in diesem Fall, alles Notwendige zu tun, um die Schriftform herbeizuführen."

Der Mietvertrag sah ferner vor, dass der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht zur Untervermietung berechtigt sein sollte. Dies wurde in der Anlage zum Mietvertrag jedoch dahingehend modifiziert, dass es der Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung nicht bedurfte, wenn diese nicht in Widerspruch zu dem mit dem Vertrag vereinbarten Büronutzungszweck stand. Ausdrücklich ausgeschlossen war jedoch die Untervermietung an Berufsgruppen aus dem Bereich Gewerbe, Handel und Verkauf sowie des Bausektors, insbesondere an Bauingenieure und Architekten.

Nach einiger Zeit zogen die Beklagten wieder aus den Mieträumen aus und bezogen eine eigene Immobilie. Im Vorfeld des Umzugs in ihre neuen Büroräume hatten sie dem Kläger eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses gegen Zahlung einer Abfindung in Höhe einer Jahresmiete angeboten, was der Kläger jedoch abgelehnt hatte. Nach ihrem Auszug vermieteten die Beklagten die Räume dann an einen Pflegedienst. Der Kläger mahnte daraufhin die Beklagten mehrmals ab.

Als der Kläger schließlich die Zustimmung zu dieser Untervermietung verweigerte, kündigten die Beklagten das Hauptmietverhältnis fristlos und stellten die Mietzahlungen ein. Nach der Ablehnung der Untervermietung war für die Beklagten eine weitere Untervermietung praktisch nicht möglich.

OLG Düsseldorf, Az.: 24 U 150/16

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