Der VIII. Senat des BGH entschied, dass auf Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die dieser in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel ausgeführt hat, die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs.2 BGB Anwendung findet.

Der Mieter/Kläger hatte aufgrund einer Formularklausel, die ihm die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt, die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses renovieren lassen. Später erfuhr er, dass er zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet gewesen war. Mit der im Dezember 2009 eingereichten Klage begehrte er Erstattung der Renovierungskosten.

Gemäß § 548 Abs.2 BGB verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur ist streitig, ob Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel ausgeführt hat, unter diese Vorschrift fallen.

Teils wird die Auffassung vertreten, dass § 548 Abs. 2 BGB auf derartige Ansprüche des Mieters weder direkt noch analog Anwendung finde, sondern die allgemeine Verjährungsfrist von drei Jahren maßgeblich sei. Dies wird vor allem damit begründet, dass § 548 Abs.2 BGB die kurze Verjährung nur für Ansprüche des Mieters wegen Aufwendungen - im Sinne freiwilliger Vermögensopfer - anordne; für Schadensersatzansprüche sowie für Bereicherungsansprüche aufgrund einer Leistungskondiktion gelte die Vorschrift hingegen nicht. Es bestehe auch kein Anlass, die Position des vertragstreuen Mieters zu schwächen, der in Unkenntnis der Unwirksamkeit der vom Vermieter verwendeten AGB eine Renovierung ausgeführt habe. Im Übrigen ergebe sich ein Wertungswiderspruch, weil für Ersatzansprüche des Mieters wegen nachvertraglich getätigter Aufwendungen die Regelverjährung anzuwenden sei. Schließlich wird darauf hingewiesen, dass die Rechtsfolge des § 548 Abs. 2 BGB nicht auf Ersatzansprüche des Mieters für während der Mietzeit vorgenommene Schönheitsreparaturen passe, die am Ende des Mietverhältnisses bereits abgewohnt seien.

Wie auch das Berufungsgericht teilt der Senat diese Ansicht nicht, sondern schließt sich der Gegenmeinung an. Diese misst dem Zweck des § 548 BGB - möglichst schnelle Klärung der wechselseitigen Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache - entscheidendes Gewicht zu. Der Begriff der Aufwendung i.S.d. § 548 Abs.2 BGB sei deshalb weit zu verstehen und erfasse sämtliche vermögenswerte Maßnahmen, die den Bestand der Mietsache erhalten, wiederherstellen oder verbessern, mithin auch vom Mieter durchgeführte Schönheitsreparaturen. Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung solcher Arbeiten gegen den Vermieter erhebt, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses.

Der Senat führte zu seiner Entscheidung aus: Die kurze Verjährung des § 548 Abs.2 BGB findet ihre Rechtfertigung zum einen darin, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses Ansprüche des Mieters, bei denen es auf den Zustand der Wohnung ankommt, einer kurzfristigen Klärung zugeführt werden sollen. Zum anderen dient die in § 548 Abs.2 BGB getroffene Spezialregelung auch dem Zweck, das laufende Mietverhältnis nicht unnötig mit Auseinandersetzungen zu belasten. Hieraus folgt, dass sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, nach § 548 BGB und nicht nach §§ 199, 195 BGB verjähren, mithin auch der Anspruch aus ungerechtfertigter Bereichung nach § 812 Abs.1 BGB (Leistungskondiktion), der dem Mieter, der aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel renoviert hat, zusteht. Auch für einen etwaigen Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs.1, § 241 Abs.2, § 311 Abs.2 BGB, der bei schuldhafter Verwendung unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln in Betracht kommen kann, findet die kurze Verjährung des § 548 Abs.2 BGB Anwendung.

Der Anwendung des § 548 Abs.2 BGB stehe auch nicht entgegen, dass ein solcher Anspruch auf diese Weise verjähren könne, ehe sich der Mieter seines Anspruchs überhaupt bewusst werde. § 548 Abs.2 BGB unterscheide nicht zwischen bekannten und unbekannten Ansprüchen. Eine solche Einschränkung sei nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht geboten. Eine Ausnahme hat der Senat nur insoweit bejaht, als es um die Kenntnis von einer Grundstücksveräußerung als tatsächlicher Voraussetzung für die Beendigung des Mietverhältnisses ging. Eine weitere Ausnahme bezüglich der Kenntnis der tatsächlichen Umstände, aus denen sich der geltend gemachte Anspruch ergibt, sei nicht geboten. Der vom Kläger wegen der rechtsgrundlos durchgeführten Schönheitsreparaturen geltend gemachte Anspruch war demnach vor Erhebung der Klage verjährt.

BGH vom 04.05.2011, Az. VIII ZR 195/10


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