(ip/RVR) Die Frage, ob ein Mieter durch formularmäßige Übertragung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durch die Vorgabe, Fenster und Türen "nur weiß" zu streichen, verpflichtet werden kann, und eine solche Klausel zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt führt, war Gegenstand eines Verfahrens vor dem Bundesgerichtshof (BGH).

Die Beklagte war etwas über vier Jahre Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Der Mietvertrag enthielt hinsichtlich der Schönheitsreparaturen folgende Klausel:

"Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen ..."

Die Anlage zum Mietvertrag enthielt Folgendes:

"Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium-, und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren ..."

Nachdem der Kläger vor dem Amts- und Landgericht unterlegen ist, hat der BGH die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt als unwirksam erachtet.

Zur Begründung wird wie folgt vorgetragen:

Es handelt sich bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelpakete aufspalten lässt, sondern deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag insgesamt zu bewerten ist (Senatsurteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, NZM 2009, 353, Tz. 15). Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung - sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam (Senatsurteil vom 18. Februar 2009, aaO).

Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter lässt sich nur dann aufrechterhalten, wenn die Pflicht des Mieters entweder im Hinblick auf die Ausführungsart (Wegfall der Farbvorgabe) oder im Hinblick auf den gegenständlichen Umfang der Verpflichtung des Mieters (Wegfall der Renovierungspflicht bezüglich der Fenster und Türen) modifiziert wird. Dies käme aber einer inhaltlichen Umgestaltung der Schönheitsreparaturklausel und damit einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion gleich. Damit schließt sich der BGH der Meinung des Berufungsgerichtes an.

Auch im Hinblick darauf, dass der Klägerin ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht zusteht, weil die formularvertraglichen Schönheitsreparaturklauseln wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam sind, ist der BGH gleicher Meinung wie das Berufungsgericht.

Dem Mieter wird vorgegeben, Innenfenster und Türen nur weiß zu streichen. Darin liegt eine Beschränkung der Beklagten bei der Gestaltung der Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses, für die es kein anerkennenswertes Interesse der Klägerin gibt. Ferner ist eine Einschränkung, dass die Farbwahlklausel für Renovierungen, die der Mieter während der laufenden Mietverhältnisse durchführt, nicht gilt, der Bestimmung nicht zu entnehmen.

Folge der unangemessenen Einengung des Mieters durch die Farbvorgabe bei den Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin.

BGH, Az: VIII ZR 50/09


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