(ip/pp) Zur Frage der Rechtmäßigkeit einer durch Mehrheitsbeschluss getroffenen Schließregelung einer Haustür hatte das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt jetzt zu entscheiden. Auf dem Anwesen einer Wohnungseigentümergemeinschaft war ein Wohn- und Geschäftshaus errichtet worden. Nach Teilungserklärung sollten nur die Räumlichkeiten im zweiten Obergeschoss, nicht aber die darunter liegenden Etagen zu Wohnzwecken dienen. Dort waren Arzt- bzw. Praxisräumen untergebracht.

Alles war über eine zentrale Eingangstür zu erreichen, auch die im zweiten Obergeschoss gelegene Wohnung des Antragstellers. Die Tür war mit einer Schließanlage versehen, die - nach Kontakt über die Sprechanlage - durch Knopfdruck von allen Einheiten aus geöffnet werden konnte. Darauf hatten es sich fast alle Bewohner im Lauf der Zeit angewöhnt, deren Schließmechanismus tagsüber außer Betrieb zu setzen, um so ihren Patienten und Kunden ungehindert Zutritt zu ermöglichen.

Der Antragsteller behauptete nun, dies führe dazu, dass unberechtigte Personen in den Eingangsbereich und ins Treppenhaus gelangten – und es käme immer wieder zu nicht unerheblichen Verschmutzungen. Er erwirkte beim Amtsgericht einen rechtskräftigen Beschluss: Danach wurden die "Wohnungs- und Teileigentümer des Hauses" verpflichtet, "es zu unterlassen, den Schließmechanismus der gemeinsamen Haustüranlage tagsüber außer Betrieb zu setzen." Zur Begründung führte das Urteil aus, die Schließanlage solle nach ihrem bestimmungsgemäßen Gebrauch verhindern, dass Dritte unangemeldet in das Haus gelangen könnten. Darauf habe jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch, da nicht ersichtlich sei, dass die Wohnungseigentümer eine davon abweichende Regelung getroffen hätten. Werde Außenstehenden Dritten, wie es seinerzeit der Fall gewesen sei, die Möglichkeit eröffnet, ungehindert ins Haus zu gelangen, werde sowohl das Sicherheitsbedürfnis des Antragstellers als auch das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt. Dies stelle einen vermeidbaren Nachteil für die Wohnungseigentümer dar.

Daraufhin kam es zu einer Eigentümerversammlung, die beschloss: "Nach einer ausführlichen, offenen Aussprache ergeht unter Herbeiführung der vom Amtsgericht Kassel als notwendig erachteten Gebrauchsregelung mit 9 Ja-Stimmen, 2 Nein-Stimmen, 2 Enthaltungen folgender Beschluss: Die Hauseingangstür zu dem Objekt …, Eingangstür Haus Nr. 10, bleibt zu den üblichen Geschäftszeiten (Montag - Freitag von 8.00 Uhr bis 18.00 Uhr) frei zum Öffnen, in dem der am Schloss befindliche Hebel so eingestellt wird, dass sich die Tür durch bloßen Druck gegen das Türblatt öffnen lässt."

Der Antragsteller beantragte darauf vor dem Amtsgericht, diesen Beschluss für ungültig zu erklären. Die Antragsgegner traten dem mit der Begründung entgegen, mit dem formgerecht gefassten Beschluss sei eine Gebrauchsregelung getroffen worden, die ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche.

Das OLG gab ihnen insofern Recht, als es sich einer gegenlautenden Entscheidung enthielt: “Die Wohnungseigentümer haben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ebenso wie bei der Regelung seines Gebrauchs ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen, was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht; dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen.”

OLG Frankfurt, Az.: 20 W 384/07