(ip/RVR) Über das Bestehen des Rücktrittsrechts bei erfolgter Nacherfüllung innerhalb einer gesetzten Frist hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden. Die Klägerin kaufte am 11.12.2006 die Wohnung der Beklagten, unter Ausschluss von Ansprüchen wegen Sachmängeln. Vor Kaufvertragsschluss weis die Beklagte weder auf bestehende Feuchtigkeitsmängel eines anderen Wohnungseigentümers, noch auf den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 31.10.2006 hin, wonach die Ursache des Feuchtigkeitseintritts und die Kosten zur Mangelbehebung ermittelt werden sollten. Auf einer weiteren Versammlung der Wohnungseigentümer am 23.04.2007 wurde beschlossen den Mangel zu beseitigen, die vorgeschlagenen Maßnahmen durchzuführen.
Die Klägerin enthielt sich bei der Beschlussfassung der Stimme. In ihrem Schreiben vom 14.08.2007 an die Beklagte werden neben der Feuchtigkeitsbeeinträchtigung der Wohnung des anderen Wohnungseigentümers weitere Mängel geltend gemacht und Nacherfüllungsfrist bis 04.09.2007 gesetzt. Mit Schreiben vom 03.09.2007 teilte die Beklagte der Klägerin mit, für die Feuchtigkeitsmängel „die auf die Klägerin zukommenden Kosten zu übernehmen und bot an, hierfür Sicherheit zu leisten.“ Hierauf erklärte die Klägerin am 09.10.2007 den Rücktritt vom Vertrag und verfolgt mit der Klage die Rückzahlung des Kaufpreises nebst Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. In den Vorinstanzen wies das Land- und Oberlandesgericht die Klage bzw. die Berufung ab.

Die Revision hatte keinen Erfolg.

Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführte wurde von der Beklagten der Mangel am Gemeinschaftseigentum arglistig verschwiegen. Hier bestand grundsätzlich für die Klägerin ein Recht zum Rücktritt ohne Frist zur Nacherfüllung zu setzen, trotz Anspruchsausschluss. Jedoch muss sie sich an der trotzdem gesetzten Frist festhalten lassen. Die Erklärung der Beklagten die Kosten zu übernehmen und hierfür Sicherheit zu leisten, steht der Mangelbehebung gleich. Ein Rücktrittsrecht besteht für die Klägerin nicht mehr.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass wegen eines Sachmangels für den Käufer nur dann ein Rücktrittsrecht besteht nach §§ 437 Nr. 2, 323 Abs. 1 BGB wenn dem Verkäufer fruchtlos Frist zur Nacherfüllung gesetzt wurde.

Eine Ausnahme gilt nur dann, „wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Ausübung des Rücktrittsrechts rechtfertigen § 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Dies ist der Fall, wenn bei Vertragsabschluss der Verkäufer den Käufer täuschte. „Das Vertrauen des Käufers in die Ordnungsmäßigkeit der Nacherfüllung“ wird zerstört „und lässt aus diesem Grund das Verlangen der Nacherfüllung für den Käufer in der Regel unzumutbar sein.“ Setzt der Käufer eine Nacherfüllungsfrist, besteht „sein Vertrauen in die Bereitschaft zur ordnungsgemäßen Nacherfüllung trotz des arglistigen Verhaltens des Verkäufers“. Sein Rücktrittsrecht besteht somit dann nicht mehr, wenn der Verkäufer innerhalb der Frist dem Verlangen nachkommt und den Mangel behebt. Wie vorliegend der Fall ist die Sache vertragsgerecht.

Der Senat führt aus, dass die Mangelbehebung am Gemeinschaftseigentum durch einen Wohnungseigentümer bzw. früheren Wohnungseigentümer nicht möglich ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt gemäß § 21 Abs. 3 WEG über die Frage der Mangelbeseitigung. Aus § 16 Abs. 2 WEG folgt, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer im Verhältnis seiner Miteigentumsanteile an dem Grundstück die Kosten an der Beseitigung der Mängel trägt. Ist der Käufer ausschließlich finanziell betroffen „steht der Erfüllung des Anspruchs auf Nacherfüllung gleich, wenn der Verkäufer den Käufer von den Kosten zur Beseitigung des Mangels freistellt, die dieser gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu tragen hat.“ Voraussetzung ist, wie vorliegend erfüllt, dass die Freistellung gesichert ist und die Mängelbeseitigung in angemessener Zeit vorgenommen wird. Die Angebotsablehnung der Klägerin ändert an dem Sachverhalt nichts.


BGH vom 12.03.2010 , Az. V ZR 147/09


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