Keine Risikoübernahme des Mieters
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(IP) Hinsichtlich der Grenzen der Risikoübernahme des Mieters im Mietverhältnis hat das Kammergericht Berlin mit Leitsatz entschieden.
„1. Aus dem Gebot enger Auslegung folgt, dass sich eine Risikoübernahme des Mieters nicht auf Risiken erstreckt, welche den Räumen bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses anhaften und die er nicht erkannt hat.
2. Für eine fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung des Mieters ist im Rahmen der Gesamtwürdigung gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ein eigenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters zu berücksichtigen.
3. Vereinbarungen, die nicht über ein Jahr hinaus relevant sind, unterliegen nicht der Form des § 550 BGB.“
In der Berufung eines Beklagten ging es um ein allgemein fehlendes Rechtsschutzbedürfnis, da der Räumungstitel gegen ihn als Betreiber eine Räumungsvollstreckung gegen seine Untermieter nicht ermögliche. Er hatte die streitgegenständliche Immobilie zum alleinigen Mietzweck der Untervermietung zur Nutzung als Proberäume angemietet. Die einzelnen Proberäume befänden sich aber nicht in seinem Besitz.
Es erschließe sich ihm nicht, so formulierte er in seinem Antrag, unter welchen zivilrechtlichen Aspekten der Klägerin ein Kündigungsgrund zustehen könnte. Allein der Behörde hätte das Recht zugestanden, eine Nutzungsuntersagung zu verfügen. Da eine Nutzung nach öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten jedoch erlaubt gewesen sei, könne unter zivilrechtlichen Aspekten eine Vertragsverletzung aus wichtigem Grund nicht vorliegen.
Er habe zudem ständig in Kontakt mit der Baubehörde gestanden und deren Vorgaben zeitnah erfüllt, so dass eine Nutzungsuntersagung durch die Baubehörde nie im Raum gestanden habe.
Dem postulierten fehlenden Rechtsschutzbedürfnis begegneten die Richter des Kammergerichts: „Das Rechtsschutzbedürfnis für die Erhebung einer Leistungsklage ergibt sich regelmäßig bereits daraus, dass ein behaupteter materieller Anspruch, dessen Existenz für die Prüfung des Interesses an seiner gerichtlichen Durchsetzung zu unterstellen ist, nicht erfüllt ist ... Dies liegt hier vor, weil sich die Mieträume jedenfalls in mittelbarem Besitz des Beklagten als Hauptmieter befinden. Auch wenn der Beklagte die Räume an Dritte - hier Untermieter - überlassen hat, schuldet er als mittelbarer Besitzer gemäß § 546 Abs. 1 BGB die Herausgabe der Mietsache. Daneben besteht ein Anspruch des Vermieters auf Herausgabe gemäß § 546 Abs. 2 BGB, der dem Vermieter den Rückerhalt der Mietsache in den Fällen sichern soll, in denen der Mieter nicht oder nicht allein Besitzer ist,“ auch gegen „Dritte, denen der Mieter Gebrauch überlassen hat“.
Das Originalurteil kann hier abgerufen werden: