(IP) Hinsichtlich des gleichzeitig vereinbarten Gewährleistungsausschlusses im Kaufvertrag und arglistigem Verschweigen von Gebäudeschäden hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm mit Leitsatz entschieden.

„Der Verkäufer eines Wohnhauses, dessen Keller im Jahre 1938 gebaut worden ist, muss den Kaufinteressenten darüber aufklären, dass Wasser in flüssiger Form breitflächig in den Keller bei starken Regenfällen eindringt.

Bei arglistigem Verschweigen des Wassereinbruchs durch den Verkäufer kann der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos sein.“

Der Kläger begehrte die Unzulässigkeit einer Zwangsvollstreckung aus einem Grundstückskaufvertrag über ein Einfamilienhaus. Die Beklagte hatte das Haus über einen Zeugen zum Verkauf angeboten. Der Kläger hatte die Immobilie mehrfach besichtigt, kaufte aber zunächst nicht. Erst nach einer Reduktion des Angebotspreises zeigte der Kläger erneut Interesse am Erwerb und besichtigte das Haus erneut. Im Rahmen der Besichtigung wurde die Beklagte vom Kläger u.a. befragt, ob der Keller zu Lagerungszwecken geeignet, also hinreichend trocken sei – was die Beklagte bejahte. Darauf kaufte der Kläger und unterwarf sich im Vertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung. Der Kaufvertrag sah ferner einen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel vor. Die Immobilie wurde dem Kläger darauf übergeben.

In der Folgezeit kam es zu mehreren Gesprächen der Parteien, in denen der Kläger gegenüber der Beklagten verschiedene Mängel der Immobilie rügte und vergeblich einen Nachlass auf den Kaufpreis verlangte. Dann zahlte der Beklagte den Kaufpreis von insgesamt knapp 360.000 €. Er erklärte jedoch später die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe von 40.000 € wegen behaupteter Mängel an dem verkauften Grundstück und trat dann sogar vom Kaufvertrag zurück.

Es wurde geklagt. Der Kläger behauptete u.a., er habe nach Inbesitznahme der Immobilie diverse arglistig verschwiegene Mängel festgestellt. So weise der Keller z.B. einen massiven Feuchtigkeitsschaden auf.

OLG Hamm, Az.: 22 U 161/15

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