(IP) Ungerechtfertigte Bereicherung des Vermieters hinsichtlich inkorrekter Flächenangaben im Mietvertrag war Gegenstand eines Verfahrens vor dem Oberlandesgericht (OLG) Dresden. Die Klägerin nahm die Beklagten auf Rückzahlung überzahlter Miete für Gewerberäume in Anspruch. Der Beklagte erwarb das Grundstück mit der Idee, das dort befindliche Gebäude für die Nutzung durch betreutes Wohnen umzubauen. Die Vermietung erfolgte in Folge zum Betrieb eines Altenpflegeheimes. Die Umbaumaßnahmen waren zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen.

Der Mietvertrag enthielt u.a. folgende Regelung: „Der Vermieter beabsichtigt, auf diesen Grundstücken ein Seniorenwohn- und -pflegeheim zu errichten. Die Nutzfläche wird nach DIN 277 ca. 1.450 qm betragen. Der Mietzins ergibt sich nach Abzug der Flächen für Flure, Aufzugsschächte, Treppenhäuser und Haustechnikräume.“ In § 4 (Mietzahlung) war geregelt: „Der Mietzins basiert auf folgender Rechnung: ca. 1.450 qm Wohn-/Nutzfläche x DM 23,50 = DM 34.075,00...“

Über das Vermögen der betreffenden Verwaltungsgesellschaft für die Immobilie wurde das Insolvenzverfahren eröffnet – und später trat die Klägerin auf Mieterseite in das Mietverhältnis ein. In den Folgejahren erhöhte der Beklagte viermal auf der Basis des Mietvertrages die Miete. Die angepasste Miete wurde von der Klägerin vorbehaltslos bis zu einem gewissen Zeitpunkt gezahlt, dann ergaben Nachvermessungen die zu großzügigen Maßangaben des ursprünglichen Mietvertrages. Es kam zur Klage und das OLG entschied: „Die Parteien eines Mietvertrages vereinbaren eine sogenannte echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjektes in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10 %.“

OLG Dresden: 5 U 1890/13


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